近期有消息稱，在全國(guó)出臺(tái)商品房限購(gòu)政策的48個(gè)城市中，溫州已經(jīng)悄悄放松限購(gòu)政策，原來(lái)不可以購(gòu)買第二套住房的非本地戶籍人士，已被允許購(gòu)買第二套房，而且也不需要提供一年以上向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門納稅的證明文件。這標(biāo)志著2011年3月由溫州市房管局出臺(tái)的限購(gòu)政策已經(jīng)廢棄。

溫州市限購(gòu)政策的取消，不像兩年前出臺(tái)時(shí)經(jīng)過(guò)了廣泛的宣傳，可見(jiàn)溫州市政府有關(guān)部門對(duì)此表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎態(tài)度。但是，溫州放棄限購(gòu)政策這一舉動(dòng)，放在今日的市場(chǎng)背景下卻是可以理解的。在一個(gè)月前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份全國(guó)70城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，溫州是納入統(tǒng)計(jì)范圍的70個(gè)大中城市中唯一出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的，這深刻地說(shuō)明了溫州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了不可忽視的問(wèn)題。今年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下降，一個(gè)突出表現(xiàn)便是民營(yíng)的中小微企業(yè)陷入了前所未有的困境，可以想見(jiàn)，溫州作為一個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，其遭遇的困難大于其他城市。與國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)形成對(duì)照的是，溫州的房?jī)r(jià)率先下跌，反映出隨著中小微企業(yè)危機(jī)的加深，民營(yíng)資本正在撤出溫州。在這樣一種情況下，至少對(duì)于溫州來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策的繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)有點(diǎn)多余。

那么，像溫州這樣的城市，當(dāng)它取消限購(gòu)政策后，是否會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲呢？其實(shí)，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)景氣度緊密相關(guān)。必須看到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，最近幾個(gè)月來(lái)，盡管各地的房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)出普漲趨勢(shì)，但從上漲幅度來(lái)看，已經(jīng)有很明顯的區(qū)別。北上廣等特大型城市的漲勢(shì)依然凌厲，而且近期連續(xù)出現(xiàn)的“地王”也創(chuàng)出了新高，這預(yù)示著這些特大城市在未來(lái)的房?jī)r(jià)仍將上漲。但是更多的二三線、三四線城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)趨緩，目前的上漲，不妨理解為是對(duì)特大城市的跟風(fēng)而已，隨著時(shí)間的推移，可以預(yù)期漲幅將逐漸縮小，甚至像溫州一樣出現(xiàn)下跌。這說(shuō)明，盡管各地都面臨經(jīng)濟(jì)增速下降的壓力，但是像北上廣這樣的特大城市，由于擁有大量的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會(huì)資源，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生性存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線、三四線城市，尤其是它們對(duì)全國(guó)就業(yè)人口產(chǎn)生的吸引力，對(duì)于它們的房?jī)r(jià)形成了強(qiáng)勁的支撐作用，而這種支撐作用對(duì)二三線、三四線城市來(lái)說(shuō)，卻是一種反作用力，由于資源的衰竭，大量就業(yè)人口離開(kāi)這些城市，從而使房?jī)r(jià)失去支撐。像溫州這樣的城市，只是由于其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中以民營(yíng)資本為主，流動(dòng)方便，房?jī)r(jià)因?yàn)槭ゾ蜆I(yè)人口的支撐而第一個(gè)出現(xiàn)了下跌。這種下跌在未來(lái)或許會(huì)有反復(fù)，但這個(gè)趨勢(shì)是不會(huì)改變的。

這種出現(xiàn)在不同層級(jí)城市之間的房?jī)r(jià)分化，使我國(guó)堅(jiān)持了數(shù)年的房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)了不同的效果。必須承認(rèn)，這一輪調(diào)控的主要作用是政府行政力量，而行政力量最有效的手段便是限購(gòu)，決策層希望通過(guò)購(gòu)買力的減少來(lái)倒逼房?jī)r(jià)下跌。但是，現(xiàn)在來(lái)看這種限購(gòu)政策的效果是很有限的，具體來(lái)說(shuō)，除了北京以外，很多城市的限購(gòu)政策要求異地購(gòu)房者出示一年以上向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門納稅的證明文件，這表明限購(gòu)大多以一年為期，現(xiàn)在這個(gè)期限早已過(guò)去，因此限購(gòu)的作用實(shí)際上差不多已經(jīng)消失了，這也從一個(gè)角度表明了最近幾個(gè)月一些城市房?jī)r(jià)開(kāi)始快速反彈的一個(gè)原因。但是，這并不等于說(shuō)特大城市也可以像溫州一樣取消限購(gòu)，由于特大城市具有的資源不可能在短期內(nèi)消失，因此這些城市的房?jī)r(jià)總體上可以看漲，這使它們的住房投資投機(jī)價(jià)值不可能消失，一旦取消限購(gòu)，不僅由異地進(jìn)入人口主導(dǎo)的居住型、改善型購(gòu)房力量會(huì)大幅上升，而且會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)力量卷土重來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上升，成為干擾經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的一個(gè)負(fù)面因素。但是，對(duì)于二三線、三四線城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策已經(jīng)沒(méi)有必要繼續(xù)保留，也不必?fù)?dān)心投資投機(jī)力量會(huì)將其房?jī)r(jià)炒高，因?yàn)槿绻?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)景氣難以上升的話，對(duì)于投資投機(jī)資金的吸引力其實(shí)是很有限的。

按照7月30日中央政治局會(huì)議的精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然需要保持平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路，應(yīng)該有所調(diào)整，這種調(diào)整的方向就是“有保有壓”。對(duì)于像北上廣這樣的特大城市，需要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，甚至可以考慮將其轉(zhuǎn)化為一種長(zhǎng)效機(jī)制，杜絕投資投機(jī)力量在這些城市興風(fēng)作浪，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生過(guò)多干擾。而對(duì)于一些供給過(guò)大、需求不足、銷售不暢的三四線城市，則已經(jīng)完全沒(méi)有必要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，在一些已經(jīng)出現(xiàn)“空城”的城市，政府甚至可以采取必要手段鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房，以幫助居民改善居住質(zhì)量。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)千差萬(wàn)別，用全國(guó)一刀切的調(diào)控手段來(lái)壓住所有城市的房?jī)r(jià)，既不切實(shí)際，也不可能見(jiàn)效，對(duì)于經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展反而是有害的。這是幾年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控所走過(guò)的曲折道路留下的一個(gè)教訓(xùn)。