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說房價會下降被實踐證明是荒謬的

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。

孟曉蘇說，有很多人用國外完善的房地產(chǎn)市場和純粹的房地產(chǎn)市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

 

但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分占全國的城市住房不少。至于說最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個數(shù)據(jù)拿出來是烏龍。

這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

 

2
勸年輕人：有條件趕緊買房

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上升通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的情況，但總體上還是上漲。

有很多人用國外完善的房地產(chǎn)市場和純粹的房地產(chǎn)市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分占全國的城市住房不少。

至于說最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧?所以這個數(shù)據(jù)拿出來是烏龍。這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

 

我對房價趨勢的看法是三句話：短期看供求，中期看結構，長期看通脹。

“短期看供求”，比如供給側改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來大城市、一線和部分二線城市商品房供應不夠。

“中期看結構”指的是，到底房屋供應里有沒有足夠的保障房供應，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

“長期看通脹”。房價歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房價都在長期上漲。你看有些國家的房價雖然有漲有跌，但是從長線來看是上漲。

有條件買房的就可以買，因為房價還是在繼續(xù)上升的過程之中，我這些年從來不會勸人家不要買，我認為你有需要就盡早買。從長線就能看出來這種財富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認為繼續(xù)向老百姓宣傳房價會下降是不對的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點的荒謬。要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這么多年來房價處于一個上漲通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除中國局部會出現(xiàn)房價下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現(xiàn)在行政干預的因素，那么房價逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實這種作為最終是沒有效果的，反而會浪費大量的行政資源。什么時候房價會出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場上才會出現(xiàn)。

 

3
房地產(chǎn)稅可從小產(chǎn)權房起征

房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團最早提出來的。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經(jīng)從沒有房子變成有房子，而且我們預見到，今后會出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。

所以征收房地產(chǎn)稅就是適應了這個變化，過去老百姓沒有財產(chǎn)的時候你沒有辦法征稅，有了財產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國際通用的征稅方式。過去我們不是沒有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉稅。我們當時提倡的就是增加“保有稅”，同時減少“流轉稅”，這應該是房地產(chǎn)稅制改革的一個方向。

 

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因為政府現(xiàn)在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來建設城市，用這個辦法來把城市建設不足的資金補足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個人群。你看最后把地價拉得高高的，把房價拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。我們現(xiàn)在是從弱勢群體那兒拿錢來補貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個制度設計就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設計，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設有正常的財政收入，才能有合理的財政支出，應該是這么一個思路。

 

4
以房養(yǎng)老：保險公司擔心房價下跌

我在2003年把反向抵押“以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品報送給了溫家寶總理，他當天就批示給了保監(jiān)會和原建設部的兩位主要負責人。10年之后，也就是2013年國務院重新發(fā)文，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點。經(jīng)過了三年時間，在北京、上海、廣州、武漢四個城市由幸福人壽把它試點成了?，F(xiàn)在投保的已經(jīng)有108戶，154位老人已經(jīng)享受到了“反向抵押、以房養(yǎng)老”的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個月的給付金都比他們的退休金要多出來一倍以上，而且房子還是繼續(xù)住到終身，保險給付金也供養(yǎng)終身。有的老人得了這么多錢，重新規(guī)劃生活、裝修房子、更換電器、旅游等，有的老人還拿一部分錢補貼子女。

我相信從長線看，老人普遍生活水平提高了，能延長生命;老人活得越長，房價也會漲得越高，對保險公司來說也沒有太大風險。特別是去年北上廣、今年的武漢房價一漲，保險公司已經(jīng)沒有危險了。你說再大的風險能夠抵得過北京、上海房價一下子漲了30%~40%?保險公司再怎么精算也沒想到有這么大的增長幅度，一下子把未來的風險預期壓低了很多。其他保險公司之所以猶猶豫豫不敢進，就是怕房價跌。所以現(xiàn)在需要更多的保險公司認識到，房價總體還是在漲的。

房價要上漲的看法已經(jīng)慢慢形成共識。所以我覺得“反向抵押、以房養(yǎng)老”這個產(chǎn)品，未來很可能會成為更多老人的選項，它的發(fā)展應當為更多的老人帶來歡樂，讓更多的老人健康長壽地生活，這樣也能夠適應中國迅速老齡化的事實。

 

5
積極推動房地產(chǎn)政策轉型

孟曉蘇說，這么多年我不做多少房地產(chǎn)開發(fā)，但是更多地關注房地產(chǎn)政策，我是積極地在推動著政策轉型，希望能夠讓大家認識到房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟發(fā)展的主引擎。

我就希望能夠在這個行業(yè)里盡快建立一個長效機制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象?，F(xiàn)在這些政策設計都已經(jīng)展開了，包括土地制度、房屋供應等。

我覺得下一步的實行只是時間問題，我希望在整個發(fā)展過程中減少一些波折。人們能夠從歷史上看到問題以后提高認識，不至于再犯同樣的錯誤。

我們要明確地講出來：房地產(chǎn)仍然是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，它的拉動力將會持續(xù)若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟發(fā)展的客觀實際。