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地方政府土地財(cái)政有強(qiáng)化之勢(shì)
 
2016年下半年開(kāi)始，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售端的持續(xù)火爆，使得房企擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、補(bǔ)庫(kù)存的意愿增強(qiáng)，土地市場(chǎng)火熱行情再度上演，地方政府支出對(duì)土地的依賴程度進(jìn)一步加強(qiáng)。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國(guó)國(guó)有土地出讓收入達(dá)到了1.88萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)34%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入為5.04萬(wàn)億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重高達(dá)37.3%。
                       
從增長(zhǎng)速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財(cái)政收入增速，二者的差距有不斷擴(kuò)大之勢(shì)，今年6月末已達(dá)到24個(gè)百分點(diǎn)（參見(jiàn)下圖）。由此可見(jiàn)，土地市場(chǎng)火爆一定程度上緩解了地方財(cái)政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財(cái)政狀況有進(jìn)一步惡化之勢(shì)。

 

從不同等級(jí)城市來(lái)看，三、四線城市土地財(cái)政問(wèn)題相對(duì)一二線城市更為突出。2017年1-6月，全國(guó)100大中城市三線城市（70個(gè)城市）土地成交總價(jià)高達(dá)3585億元，占100個(gè)城市土地成交總價(jià)比重為29%，為近年來(lái)最高水平。從增長(zhǎng)速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價(jià)同比增速分別高達(dá)91.3%和108.9%，遠(yuǎn)高于一、二線城市土地成交總價(jià)增幅（參見(jiàn)下圖）。由此可見(jiàn)，土地出讓收入在三四線城市財(cái)政支出中的比重越來(lái)越高。

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土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，助推房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)

土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正面拉動(dòng)作用。

從歷史上來(lái)看，房地產(chǎn)投資中，土地購(gòu)置費(fèi)增速明顯高于整體投資增速的情況出現(xiàn)過(guò)三次：

第一次是2009年“四萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆之后的2010年；

第二次是2012-2013年房?jī)r(jià)快速上漲之后的2014年；

第三個(gè)時(shí)期為2016年下半年以來(lái)至今，這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房?jī)r(jià)的快速上漲（參見(jiàn)下圖）。

 

相應(yīng)地，2017年5月和6月的房地產(chǎn)投資中，新增土地購(gòu)置費(fèi)的比重分別達(dá)到20%和19.9%，而2016年下半年以來(lái)該指標(biāo)平均值為19.8%。由此進(jìn)一步分析土地購(gòu)置費(fèi)上升的原因，可以發(fā)現(xiàn)，本輪土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升、價(jià)快于量”的態(tài)勢(shì)。具體而言，2017年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比上升了8.8%，土地成交價(jià)款則上升了38.5%（參見(jiàn)下圖），成交均價(jià)4231元/平米，同比增長(zhǎng)27.3%，其中6月份更是高達(dá)4855元/平米，僅低于2016年10月的6114元/平米，處于歷史次高水平。

 
然而，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的回落，換言之，房企土地購(gòu)置費(fèi)的快速增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了總投資增量的主體部分，若扣除土地購(gòu)置費(fèi)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)鋼材、水泥等建材的需求貢獻(xiàn)十分有限，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在未來(lái)一年內(nèi)還將延續(xù)，并對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。
 
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這將如何影響不同等級(jí)城市的房?jī)r(jià)？
 
對(duì)于不同等級(jí)城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)前土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”的影響可能不盡相同。

一線城市土地市場(chǎng)狀況有利于控房?jī)r(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。相較于二三線城市，本輪土地市場(chǎng)熱潮中，京滬深等一線城市表現(xiàn)溫和，地王現(xiàn)象并不多見(jiàn)，這不僅與一線城市大規(guī)模增加土地供應(yīng)、壓低地價(jià)有關(guān)，還與當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)基數(shù)過(guò)高、房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)更大密不可分。因此，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，一線城市土地市場(chǎng)交易情況較為平穩(wěn)，這有利于一線城市控房?jī)r(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二線城市土地市場(chǎng)的關(guān)鍵問(wèn)題是“面粉價(jià)格過(guò)高”，不利于控房?jī)r(jià)。對(duì)于二線城市而言，盡管擴(kuò)大土地市場(chǎng)供應(yīng)有利于抑制房?jī)r(jià)的上漲，緩解供需矛盾，但土地價(jià)格的大幅上漲，也將成為未來(lái)房?jī)r(jià)居高不下甚至繼續(xù)上漲的主要?jiǎng)恿?。?016年9月，南京土地成交樓面均價(jià)達(dá)到1.5萬(wàn)元/平米，土地成交溢價(jià)率居高不下，2016年7月至2017年6月一年內(nèi)土地累計(jì)成交額突破了1500億元。又如，過(guò)去一年中杭州土地成交樓面均價(jià)5個(gè)月突破1萬(wàn)元/平米，廈門(mén)土地成交價(jià)格更是屢創(chuàng)新高。典型二線城市土地成交溢價(jià)率居高不下，顯然將不利于后期房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

 

三四線城市土地市場(chǎng)的關(guān)鍵是“量?jī)r(jià)齊升”，將進(jìn)一步加大后期去庫(kù)存壓力。不可否認(rèn)，三四線城市棚戶區(qū)改造創(chuàng)造的住房需求，加上這些城市房?jī)r(jià)相對(duì)一二線城市的性價(jià)比凸顯，使得三四線城市成為當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。然而，這些城市的土地財(cái)政狀況并不樂(lè)觀，大規(guī)模的土地出讓，最終都將形成新的庫(kù)存供應(yīng)，同時(shí)，土地出讓價(jià)格的大幅攀升（參見(jiàn)下圖），將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)快速上漲壓力，顯然這也不利于更長(zhǎng)遠(yuǎn)的去庫(kù)存目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

 

總之，由于三四線城市產(chǎn)業(yè)、區(qū)域和人口流入的劣勢(shì)依然存在，過(guò)去一年內(nèi)三四線城市土地市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”，將可能使得這些城市的去庫(kù)存目標(biāo)落空，其演進(jìn)過(guò)程可能是：2016年以來(lái)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲去庫(kù)存，到2017年以來(lái)土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，新增住房供應(yīng)增加，地價(jià)高企推升房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)洼地消失，銷(xiāo)售回落，庫(kù)存進(jìn)一步增加。