增供應——

    租賃房源更充足 將抑制房租過快上漲

    “增供給”是加快發(fā)展住房租賃市場的大前提，官方的這一“加法”操作體現(xiàn)在兩個方面：一是增加租賃市場的房源數(shù)量；二是同步擴充租賃主體的類型，即房源類型。

    為多渠道籌集租賃房源，廣州采取了直接增加租賃用地投放和盤活存量兩種形式。首先，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積；其次，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。

    武漢則采取了按比例配建租賃住房的方式增加供給，在中心城區(qū)商業(yè)、辦公密集區(qū)域周邊或者工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，選取合適新房，按比例(約為10-20%)配建租賃住房。

在擴充租賃主體方面，鄭州提出，要發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)的引導作用，2020年前，國有租賃平臺企業(yè)持有的住房租賃房源將占全市增量的20%左右。

    南京則為新型租賃主體的培育設置了具體目標，2017年，國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家，民營和混合所有制試點企業(yè)不少于4家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構試點不少于2家；同時還將成立住房租賃管理聯(lián)盟。

“隨著更多更靠譜的租賃房源入市，將對房租的過快上漲起到一定抑制作用。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)記者采訪時表示。

 

    搭平臺——

    房源全納入 未來租房更容易、省心、少走路

    試點城市已發(fā)布的方案中，均涵蓋了搭建政府住房租賃交易服務平臺這一重要內容，杭州更率先宣布將與阿里巴巴、螞蟻金服合作搭建全國首個智慧住房租賃平臺，最快于9月底前上線。

    據(jù)了解，建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務平臺，將實現(xiàn)租賃環(huán)節(jié)、租賃房源、租賃信息“三個全”的目標。即實現(xiàn)供應主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋；實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

    “具體的應用場景和體驗流程，還有待杭州主管部門出臺細則和規(guī)范。”螞蟻金服工作人員對中新網(wǎng)記者表示，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已經(jīng)引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權益。

    租賃環(huán)節(jié)全覆蓋、房源全納入、服務一體化是各地搭建服務平臺的基本原則。

    如南京提出，打造房源信息發(fā)布“一張網(wǎng)”，為企業(yè)和群眾提供多渠道、無差別、全覆蓋、全業(yè)務、全過程的便捷服務；廣州要求，推廣線上線下租賃服務一體化，實現(xiàn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)鏈條信息的全方面交互；佛山也表示，將整合各租賃企業(yè)的租賃管理系統(tǒng)，提供信息發(fā)布，房源核驗和網(wǎng)上備案，居住信息申報等服務，同時，對個人承租住房租金支出給予有關優(yōu)惠。

 

    建信用體系——

    紅黑名單等手段加強監(jiān)管 推進月付房租模式

    針對杭州住房租賃交易服務平臺，有兩個體系值得期待：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租后，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經(jīng)紀人服務的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。

    不僅是杭州，成都、南京等地同樣提到了信用體系建設。

    比如，成都就將在全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務平臺中，搭建各類住房租賃市場主體的信用管理體系，設置“紅名單”和“黑名單”制度，通過公示形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

    無獨有偶，南京也要求健全住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用“紅名單”、“黑名單”分類管理制度，將信用記錄納入信用信息共享平臺。對誠實守信、規(guī)范經(jīng)營的租賃主體，優(yōu)先享受優(yōu)質服務和支持政策；對存在違規(guī)行為的中介機構，將其納入租賃平臺黑名單，對外公示，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。

    在嚴躍進來看，信用評價體系能讓之前的不可能變?yōu)榭赡堋?ldquo;在一個互聯(lián)網(wǎng)信用查詢體系建立后，按月繳納租金模式才能推進，甚至可以免租金?；蛘哒f，承租人可以靈活采取不同的租金支付方式，大膽引入按揭租房模式。”

 

    強保障——

    購租同權 租戶可享入學、醫(yī)療等更多權益

    一個多月前，廣州就承租人子女就近入學提出“租購同權”。隨后，包括不在試點12城內的北京、無錫等地也發(fā)文明確承租人子女就近入學的權利。

    伴隨租房市場的改革浪潮，承租人還能享受到哪些權益？對此，南京提出，非本市戶籍承租人持已備案的房屋租賃合同可作為合法住所證明，申領居住證；本市戶籍承租人子女，按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育。同時，逐步實現(xiàn)購租同權，特別是在義務教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障、社區(qū)事務、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。

    沈陽甚至還為購租同權的實現(xiàn)設置了時間表。沈陽規(guī)定，2018年12月底前，持有居住證的承租人按規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面享受公共服務和便利，實現(xiàn)購租同權。

    成都雖未明確提出“購租同權”，但也提出要讓承租人住的更安心，明確要引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規(guī)定享受公積金、義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務。

    如此來看，租購同權絕非狹義的概念，而將逐步覆蓋到社會保障的方方面面。

    “購租同權，就是通過政策引導來提高租房者待遇，最終達到維護租賃關系穩(wěn)定的目的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近一年多時間里，已有近30個省市出臺了有關住房租賃市場的政策內容。張大偉認為，“對樓市調控來說，建立購租并舉的住房制度，不僅是房地產(chǎn)長效調控的機制之一，長遠來看，還能減少非理性購房需求，避免房地產(chǎn)市場大起大落。”