熱點(diǎn)關(guān)注- 回顧中國(guó)房地產(chǎn)三十年，才能如此清晰看清未來房?jī)r(jià)趨勢(shì)
- 資訊類型：城市規(guī)劃 / 發(fā)布時(shí)間：2017-11-20 / 瀏覽：3305 次 /
- 2017-11-20 更新 投訴舉報(bào)
昨天在查閱中國(guó)房地產(chǎn)歷史文獻(xiàn)的時(shí)候，冷不丁得看到上面一段話，感觸頗深。二十年前的一句話也似乎正在映射現(xiàn)在我們的住房情況。
如果你知道這是什么的話，你就會(huì)明白，二十多年前ZF就不準(zhǔn)備讓所有人都買得起房。如果你買不起房，那么商品房和你是無關(guān)的。至于未來如何，也決不能讓你露宿街頭。
縱觀長(zhǎng)達(dá)三十年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)很多很有趣的事情。
例如“中國(guó)人是有買房傳統(tǒng)的”，“政府每次放水都是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”，“任何調(diào)控都可以控制房地產(chǎn)市場(chǎng)”，這些其實(shí)都是偽命題。
“周易八卦，五行占卜”，中國(guó)人最喜歡做的事情之一就是算命。同樣，購(gòu)房者咨詢我最多的問題就是：未來房?jī)r(jià)到底怎樣？我該如何選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)。
其實(shí)這個(gè)答案完全可以用歷史證明。今天我就帶大家一起翻開中國(guó)30年來的房產(chǎn)歷史卷軸,讓大家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)更深刻的認(rèn)識(shí)。（歷史漫長(zhǎng)但有其韻味，也可直接翻閱至底部）
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生
1980年是中國(guó)房地產(chǎn)的元年，這一年鄧?yán)习逊孔佣x為商品。房改和土改同時(shí)被推動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，開始緩慢的種子發(fā)芽階段。
不過當(dāng)時(shí)很多人擔(dān)憂文革重襲，不敢擁有私產(chǎn)，而且也期盼單位免費(fèi)分房，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模很小。
1984年，鄧?yán)峡隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的意義，排除了雜音，地產(chǎn)的黃金10年到來。
1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開土地拍賣，催化全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展。
所以，1987年才是中國(guó)地產(chǎn)開始進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間點(diǎn)。
中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)泡沫破裂
1988年，海南脫離廣東獨(dú)立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國(guó)第一批房地產(chǎn)獲利者正是這些人。
1991年，國(guó)務(wù)院進(jìn)行24個(gè)省份的房改，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段，同時(shí)中國(guó)地產(chǎn)的首個(gè)泡沫開始蓄積。
1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。
地產(chǎn)泡沫時(shí)期，當(dāng)時(shí)流傳著“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”。
1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元／平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達(dá)八成五。
劇烈增長(zhǎng)的泡沫引發(fā)了中央的擔(dān)憂，導(dǎo)致了中國(guó)地產(chǎn)的首個(gè)調(diào)控政策出臺(tái)。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，引發(fā)壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。
同時(shí)，海南房地產(chǎn)泡沫的破裂引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)硬著陸，全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格紛紛大跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)被冰封。
PS：中國(guó)第一批地產(chǎn)人的誕生：
潘石屹等萬通系人馬，也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,潘石屹離開萬通，通過離岸注冊(cè)方式成立一家“外資”公司SOHO，易小迪離開萬通成立了陽光地產(chǎn)！北京國(guó)貿(mào)邊上萬通廣場(chǎng)，陽光100，SOHO現(xiàn)代城都是他們的項(xiàng)目。
（海南淘金時(shí)的“萬通六兄弟”，從左到右依次為：馮侖、易小迪、王功權(quán)、潘石屹）
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經(jīng)靠炒房炒地掙到了自己的第一個(gè)100萬。如果不是一個(gè)偶然的發(fā)現(xiàn)，他還準(zhǔn)備繼續(xù)“淘”下去。
為了核實(shí)一個(gè)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價(jià)獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)海口市在建人均住房面積已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。
憑著直覺，潘石屹意識(shí)到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發(fā)展。
中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存1.0版本
1995年底，在房?jī)r(jià)連續(xù)陰跌，無人購(gòu)房的情況下，全國(guó)商品房累計(jì)空置建筑面積高達(dá)5031萬平方米。
1996年房地產(chǎn)行業(yè)已然出現(xiàn)了全面巨額虧損。
1997年，在“金融強(qiáng)調(diào)”索羅斯等一幫國(guó)際炒家的金融市場(chǎng)操縱下，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)瀕臨崩潰。
1998年7月3日，政府開始救市，宣布全面終止福利分房。同時(shí)，住房分配貨幣化正式開始。
1998年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，許多單位搶購(gòu)住房來分給職工，一口氣消化了全國(guó)的存量空置房，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的1.0版本正式開始。
2001年，供需關(guān)系開始失衡，在這一年里，前3個(gè)月內(nèi)的北京，房?jī)r(jià)的漲幅就達(dá)到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產(chǎn)。
02年首發(fā)調(diào)控之“217號(hào)文”。從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)整頓等方面進(jìn)行調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)此的反應(yīng)是漲幅減緩，但是北京房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
03年6月，央行緊接著印發(fā)“121號(hào)文”，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
121號(hào)文效果顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，上漲勢(shì)頭得到遏制，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬季。
然而造化弄人，非典全面爆發(fā)，中國(guó)全國(guó)經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下滑到6.7%。
出于保增長(zhǎng)的考慮，在全國(guó)地產(chǎn)商的強(qiáng)烈抗議下，住建部發(fā)布了“18號(hào)文”，此文內(nèi)容和之前發(fā)布的121號(hào)文完全相反，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展定性為擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要渠道。
于是全國(guó)房?jī)r(jià)只跌反彈，繼續(xù)上漲，04年同比漲幅達(dá)到14.4%。2005年，在輿論壓力下，國(guó)務(wù)院推出“國(guó)八條”。這次調(diào)控的內(nèi)容主要是要求各地政府要提起重視，房?jī)r(jià)控制不好要追責(zé)，保證中低價(jià)位、中小戶型的供應(yīng)，建設(shè)廉租房
國(guó)八條并沒有產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性作用，同年市場(chǎng)漲幅達(dá)到12%，讓國(guó)八條淹沒在塵埃里。
2006年建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，推出“國(guó)六條”。首次提出90/70的戶型政策，核心目的在于遏制高房?jī)r(jià)，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。然而當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲6%，國(guó)六條再次被淹沒。
2007年，民怨沸騰之下，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)。具體要求：對(duì)于貸款的二套房，首付不低于4成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)格控制銀行開發(fā)貸，項(xiàng)目資本金不達(dá)到35%不給放貸。
效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房?jī)r(jià)立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現(xiàn)了大量的地產(chǎn)中介門店倒閉現(xiàn)象，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊跌。
房地產(chǎn)去庫(kù)存2.0版本
又是造化弄人，半年之后，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)從降溫變成了冰凍，土地流拍、地王退地。
在2009年據(jù)國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查，全國(guó)大約6540萬套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為0，按每套100平米計(jì)算等于09年住房竣工面積的11.3倍，哪怕全國(guó)立刻停工，房子都?jí)蛴?1年，如此巨大的空置商品房市場(chǎng)根本難以消化，整個(gè)行業(yè)瀕臨崩盤。
同時(shí)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重，政府開始再度救市，房地產(chǎn)去庫(kù)存2.0版本開始了。
同年四萬億計(jì)劃正式上線，央行對(duì)房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率下限擴(kuò)大為70%，首付款最低可以做到20%，上海甚至命令國(guó)有企業(yè)直接購(gòu)買房地產(chǎn)來維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。
于是2009年房?jī)r(jià)止跌回升，全面燃爆，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲25%。
于是再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國(guó)四條，2010年1月又提出“國(guó)十一條”。
這里面是一堆關(guān)于讓窮人怎么住的起房子，怎么做經(jīng)濟(jì)適用房，怎么做小戶型等等，沒有收緊銀根，沒有降低貸款。所以，全部淪為空調(diào)。
2010年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，當(dāng)年漲幅冠軍為通州的副首都概念，漲幅達(dá)到3倍，亞軍海南國(guó)際旅游島概念漲幅為一倍多。
2010年4月17日，在接近沸騰的房?jī)r(jià)面前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了“國(guó)十條”，國(guó)十條規(guī)定貸款首付比例從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應(yīng)大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。
效果很顯著，全國(guó)房?jī)r(jià)也都有小幅下跌，不過當(dāng)年8月房?jī)r(jià)開始止跌，頗有報(bào)復(fù)性反彈的架勢(shì)。
于是2010年9月，國(guó)土部和住建部繼續(xù)發(fā)力，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，從用地的角度進(jìn)行規(guī)范調(diào)控。
9月29日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連手發(fā)布新五條，上浮交易契稅，取消個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。新一輪調(diào)控沒有繼續(xù)收縮銀根，所以房?jī)r(jià)沒有進(jìn)一步大跌，不過止住了反彈的苗頭，2010年國(guó)慶節(jié)全國(guó)樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。
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