長租公寓市場進入加速發(fā)展階段

　　今年以來，在政策紅利和旺盛的市場需求下，以長租公寓為代表的租房市場熱度持續(xù)攀升。目前，國內(nèi)長租公寓正進入新加速階段，各路資本積極涌入這一年輕的行業(yè)。

　　根據(jù)預測，到2020年，國內(nèi)租房市場的規(guī)?？蛇_2.71萬億。不僅魔方公寓、YOU+、灣流國際等先后獲得數(shù)額不菲的融資，就連萬科、龍湖、旭輝、華潤置地等眾多知名地產(chǎn)商也紛紛自建長租公寓品牌，長租市場充滿機會。但對標美國最大的出租公寓運營商EQR，年凈利潤超過16億美元，市值超過200億美元，中國長租公寓發(fā)展還處在快速擴張的第一階段。

　　平安好房總經(jīng)理鐘惠馨指出，國內(nèi)長租公寓市場空間巨大，眾多參與者加入這一賽道，平安好房將借助集團優(yōu)勢和平臺優(yōu)勢，力爭打造“品牌公寓嚴選平臺”，用科技+金融賦能長租公寓，助推行業(yè)大發(fā)展、大繁榮。

　　長租公寓快速發(fā)展的同時，也暴露出一些行業(yè)痛點亟待解決。在鐘惠馨看來，目前長租公寓行業(yè)在拿房、裝修、去化、運營等階段都面臨著痛點，譬如拿房一次性投入資金大、競爭激烈、項目少、房源分散、成本不透明、施工進度管理、線上流量質(zhì)量下降、獲客成本持續(xù)上漲、規(guī)模不經(jīng)濟、回報周期長、財務管理復雜、標準化程度低、產(chǎn)品同質(zhì)化等難題。

　　資金挑戰(zhàn)對長租公寓來說可謂是首當其沖。目前，長租公寓公司通常采用的都是重資產(chǎn)運營模式，需要大量的資金投入、回報周期長且回報率總體偏低。據(jù)測算，長租公寓行業(yè)整體資金需求一年內(nèi)將增長到300億元左右，其中約50%需通過融資來解決。

　　此外，目前中國的長租公寓公司主要還是以租金回報為主。而數(shù)據(jù)顯示，2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.36%，深圳1.34%、上海1.33%，廣州2.14%。無論是否自持房源，規(guī)模化運營下產(chǎn)生的現(xiàn)金流壓力是所有長租公寓公司最初幾年必須面對的挑戰(zhàn)。

　　除了資金、盈利挑戰(zhàn)外，如何有效地管理大量的出租房屋和年輕的租客群，無論是集中式還是分散式公寓運營商都為之苦苦探索，這也是規(guī)模擴展中必須要突破的“天花板”。

　　“底層管理系統(tǒng)相當于行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，將是未來競爭中至關(guān)重要的護城河。”鐘惠馨表示。

　　此外，鐘惠馨認為，隨著長租公寓行業(yè)市場競爭日趨激烈，市場參與主體眾多，對應的客戶群體和提供的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，在有效獲客和用戶體驗上面臨著不小的挑戰(zhàn)。

　　相關(guān)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在租房市場中，80后已經(jīng)“退居二線”，個性鮮明的90后成為主流，20歲至31歲租客比重達69.6%。同時，新一代“租客族”敢于嘗試新鮮事物，有自己的興趣社交圈，對生活品質(zhì)有一定追求，注重體驗。

　　“好的居住環(huán)境、便利的交通、簡潔大方的裝修和完善的設(shè)施逐漸成為年輕人升級居住體驗的核心訴求，租金的影響力在一定程度上降低了。單純的空間和產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足他們的需求，服務與生活方式成為其關(guān)注的核心。行業(yè)參與者始終要將用戶體驗擺在首位，不斷思考如何打造更精細的產(chǎn)品和差異化的服務，吸引年輕用戶。”