昨天的文章中，本號(hào)已經(jīng)用人口論和貨幣論給出了中國主要城市房價(jià)未來的走向——慢漲。

但慢到什么程度？今天，中國社科院給出了2018年房價(jià)漲幅的允許范圍。

中國科學(xué)院預(yù)測科學(xué)研究中心發(fā)布了《2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢展望》預(yù)測報(bào)告。報(bào)告預(yù)計(jì)：

在房地產(chǎn)價(jià)格方面，預(yù)計(jì)2018年商品房銷售均價(jià)為8122元/平方米，同比增長3.7%，增幅較2017降低約1.0個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅平均銷售價(jià)格較2017年同比增長4.2%，增幅較2017年下降約1.3個(gè)百分點(diǎn)。

中國社科院是國家的“最高智庫”，它的預(yù)測某種程度上可以看作為政府的意愿。

關(guān)于社科院對于房價(jià)的預(yù)測用一句話概括就是：2018年，商品房預(yù)計(jì)同比上漲3.7%，住宅價(jià)格預(yù)計(jì)同比上漲4.2%。

這個(gè)漲幅范圍是如何預(yù)測的呢？主要是根據(jù)CPI漲幅和貨幣貶值速度來預(yù)測的。

國家統(tǒng)計(jì)局1月10日公布了最新CPI數(shù)據(jù)，2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。而從絕對價(jià)格來看，2017年1-12月，全國商品住宅平均銷售價(jià)格為10455元/平方米，與上年同期相比提高416元，漲幅為5.6%。

住宅價(jià)格漲幅5.6%>CPI漲幅1.6%。

CPI，是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，它反映的是消費(fèi)品價(jià)格的漲幅，CPI越高說明物價(jià)漲幅快，我們手中錢的購買力就下降得快。

消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三架馬車之一，所以CPI還被作為反映一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的指標(biāo)。CPI適度上漲，說明經(jīng)濟(jì)景氣，反之則是經(jīng)濟(jì)衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成為發(fā)達(dá)國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段之一。

再看貨幣貶值速度，貨幣貶值速度=M2增速（貨幣發(fā)行速度）-GDP增速（財(cái)富創(chuàng)造速度）。

2017年全年M2平均增幅為9.7%，GDP增速為6.9%，2017年的貨幣貶值速度為2.8%。

房價(jià)漲幅要快于CPI增速和貨幣貶值速度，是因?yàn)橹挥挟?dāng)房價(jià)漲幅高于生活中一般消費(fèi)品時(shí)，能跑贏貨幣貶值速度時(shí)，房子才對大眾有吸引力，民眾才愿意購房，政府的去庫存目標(biāo)才能達(dá)成。

換句話說，只有房價(jià)上漲，民眾才有購房或投資意愿，當(dāng)房價(jià)下降的時(shí)候，民眾反倒不會(huì)買而是選擇觀望，所以市場才會(huì)將那句“買漲不買跌”奉為圭臬。

有人肯定會(huì)反駁，說自己正盼望著房價(jià)下跌，然后立刻下手。但市場多次驗(yàn)證過，當(dāng)房價(jià)整體下滑的時(shí)候，觀望者肯定要比下手的人多。

一旦民眾陷入觀望，樓市庫存就會(huì)越積越多，政府提出的去庫存任務(wù)壓力就會(huì)更大。賣不出去房，地方政府土地交易會(huì)受影響，進(jìn)而影響到各城市的財(cái)政收入。

所以，政府調(diào)控樓市雖然要控制住房價(jià)，只是不允許其上漲過快，而并非不允許其上漲，每年都會(huì)給出一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶?/p>

在2017年許多城市公布的限價(jià)政策中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們都沒有限死房價(jià)，而是規(guī)定開盤價(jià)不得高于周邊同樣小區(qū)的多少多少。

例如東莞的限價(jià)令是這樣說的，要求首次房價(jià)備案的樓棟均價(jià)不得高于前三個(gè)月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房銷售均價(jià)的20%（含）。

再如深圳，深圳出臺(tái)關(guān)于新房開盤價(jià)格規(guī)定的細(xì)則中是這樣說的：新房備案價(jià)不得明顯高于周邊房價(jià)。“不得明顯”如何理解？就是不允許太大的漲幅。

這個(gè)范圍如何拿捏？需要滿足兩個(gè)要求，一是要大于CPI增速和貨幣貶值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。

2017年的房價(jià)漲幅就剛好達(dá)到了這個(gè)要求。2017年CPI漲幅為1.6%，貨幣貶值速度為2.8%，房價(jià)漲幅為5.6%，人均可支配收入增幅為7.3%。

低于CPI增速和貨幣貶值速度，民眾的購房意愿會(huì)下滑，會(huì)影響去庫存；高于人均可支配收入，百姓想買也買不起，同樣會(huì)影響去庫存。居中是最理想的模式，既刺激了經(jīng)濟(jì)增長，又不影響百姓購房。

2018年，政府已經(jīng)發(fā)聲，要支持剛需客和改善性需求人群購房。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，根據(jù)社科院給出的住宅價(jià)格預(yù)計(jì)漲幅是4.2%，2018年要做的，就是努力讓百姓的人均可支配收入高于住宅價(jià)格漲幅。從歷年數(shù)據(jù)來看，不出意外，基本會(huì)達(dá)標(biāo)。

社科院預(yù)測的住宅4.2%的漲幅，是全國住宅的平均漲幅，各類城市的漲幅會(huì)不一樣，一二線城市可能漲幅大一些，而人口流失的三四線城市和調(diào)控極其壓力的城市可能會(huì)下跌。

同時(shí)，這個(gè)數(shù)值也表明，中國主要城市房價(jià)的上漲是一種趨勢，從這個(gè)趨勢中可以解讀出兩點(diǎn)：

1、那些遲遲觀望，還在盼著房價(jià)下跌再入手的人，該醒醒了。房價(jià)不會(huì)下跌到你想要的價(jià)格，中心城市的剛需客，如果能買得起，就早買早心安吧！

2、那些還妄想短炒獲利的投機(jī)客，也該死心了。4.2%的房價(jià)漲幅，根本撐不起你的杠桿利息，會(huì)讓你得不償失。