很多人提供了一系列觀點，包括去庫存，維護(hù)外匯，減少地方債等等。甚至還有說房價一定會漲到幾十萬一平米，所以現(xiàn)在房價很正常。

 

以下是來自知乎一條點贊過萬的回答，深以為然，特貼上來與讀者分享。

先請各位思考兩個問題：

 

假設(shè)中國只有兩個行業(yè)，房地產(chǎn)、工廠。

 

1，假如你是有錢人，你有1000萬，房價一年漲5%，工廠一年收益20%。

請問你怎么用這筆錢？

 

答：投資工廠。

 

這是10年前的中國。

 

2，假如你還是有錢人，你有1000萬，房價一年漲20%，工廠一年收益5%。

 

請問你怎么用這筆錢？

 

答：投資房子。

 

這就是現(xiàn)在的中國。

 

為什么會發(fā)生這種情況？

 

答：很好理解，因為工廠是個競爭市場，開工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個人做手機，可能工廠收益率200%，這時候有另一個人來做手機，收益率變成100%，然后變成50%，40%，30%，20%，10%……

 

突然，大家發(fā)現(xiàn)工廠的收益率比買房要低了，于是有錢人不投資工廠了，改去買房。

 

房地產(chǎn)有一個特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡單理解，就是當(dāng)所有人都來買的時候，價格就上漲，當(dāng)所有人都賣的時候，價格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

 

這點和工廠正好相反。

 

于是大家開始不再去投資工廠，開始買房，原本房價一年5%，后來10%，20%，30%，40%……

 

但是房地產(chǎn)還有個特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價格高就高了，無所謂，比如黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數(shù)普通人也沒什么關(guān)系。股票就算漲到1000000點，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。

 

房地產(chǎn)不可以，房地產(chǎn)真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。

 

最要命的是，這種屬性給了很多人“房地產(chǎn)風(fēng)險不大，反正是剛需”的錯覺，更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼里風(fēng)險小得多。

 

所以政府必須要穩(wěn)定房價。

 

第一段結(jié)束。

 

第二段：

 

請各位思考一個問題，通過上面那個例子，各位如果是政府，應(yīng)當(dāng)如何做？

 

答：從最開始房產(chǎn)收益率超過工廠，大量有人開始把房子當(dāng)做投資品的時候，就限制房價。因為這個時候限制房價，房價就算跌，也不會有降多少，因為房產(chǎn)市場里面熱錢還不多，買房的人大多數(shù)還是真正需要房的。

然而政府沒有這么做。

 

于是就按照上面那個例子，房的收益率開始超過工廠，大家紛紛去投資房產(chǎn)，房的收益率（房價上漲），越漲越快。從5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……

 

房地產(chǎn)收益率越高，就超過工廠越多，大家越來買。

 

這個時候，政府發(fā)現(xiàn)，房價要控制，再不控制百姓沒法活了，社會要不穩(wěn)定了。

 

于是政府突然反應(yīng)過來，要控制房價！

 

但是這個時候，政府又發(fā)現(xiàn)個問題。

 

房價已經(jīng)把GDP綁架了。因為上面說過，房子是投資品，現(xiàn)在房價一年上漲50%，大家都來買，如果政府控制房價，讓房價一年上漲1%，這個時候工廠一年5%收益，又比房價高了。那么大家肯定會去賣房子投資工廠。

 

問題來了，房價綁架了GDP，如果大家紛紛賣房子，短時間內(nèi)經(jīng)濟(jì)就崩潰了！

 

于是政府想了一想，房價不能控制，不然經(jīng)濟(jì)就完蛋了。必須把房地產(chǎn)收益率維持在一個高水準(zhǔn)才能保證投資者不大量賣房。

 

這時候政府的政策目標(biāo)很明確，阻止房產(chǎn)投機，增加真正的剛需，因為剛需買房是自己住的，不是用來賣的，不會因為房價漲得慢賣房跑路，影響經(jīng)濟(jì)。

 

首付貸，首套房補貼，限購，交易稅，鼓勵投機者把房子賣給剛需者，無一不是這個目的。

 

這時候，一邊鼓勵剛需者買房，一邊阻止投機者買房。但是為了防止既有投機者跑路，必須維持一個高房價上漲率，一旦讓他們感到房價到頂了，這些人會立馬跑路，房價崩潰。

 

在維持投機者不跑的情況下，利用剛需消化泡沫，是我國目前一貫?zāi)繕?biāo)，這點很明顯。

 

然而百姓管你這么多？現(xiàn)在房價漲這么厲害，我不買房不是越來越窮嗎？甚至原本開工廠的都把工廠關(guān)了來買房。

 

然而，前面說了，房地產(chǎn)不是一種簡單的投資品，他是很多人的剛需，尤其是年輕人。

 

于是年輕人把畢生精力都用來買房，每個月收入都用來還貸存錢買房。

 

老百姓也沒有錢買工廠的東西了。

 

工廠的收益率因為房變得更低了，有錢人不得不去投資房地產(chǎn)了。

 

于是工廠開始完蛋，這個時候，銀行發(fā)現(xiàn)，怎么借給工廠的錢總是還不上啊！不能借錢給工廠了！

 

于是銀行只借錢給兩種人，一種是房地產(chǎn)商，一種是買房的百姓。房地產(chǎn)價格一降，銀行就全是壞賬……

于是房地產(chǎn)還綁架了銀行。

 

政府靠賣地賺了好多錢，有錢就能拉動GDP，就能升官發(fā)財，開始大手大腳借錢，反正房地產(chǎn)能幫我還錢。只要房價不降，就有GDP，就有錢修路，就能仕途高升！

 

于是房地產(chǎn)還綁架了政府。

 

房價一控制，銀行完了，GDP完了，政府完了，百姓一輩子賺的錢完了，社會完了。

 

日本85年廣場協(xié)議，匯率上升，87年前后房地產(chǎn)收益率開始超過實業(yè)，熱錢紛紛進(jìn)入地產(chǎn)，政府不管，地價瘋漲。

 

日本政府90年開始控制房價……結(jié)果呢?

 

錯就錯在，最開始就不該動【依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)】這種念頭，只要動了這種念頭，熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)，就沒有回頭路了，只能一條路走到死。

 

最后沒有一個死的不慘的，美國日本俄羅斯香港東南亞，誰死的不慘？

 

騎虎難下。

 

人間地獄，樓市崩盤后的日本

 

1991年，東京房價迎來悲情一刻，房價3個月暴跌65%，成交萎靡、銀行貸款斷供，一夜間無數(shù)購買房產(chǎn)的千萬富翁變成了千萬負(fù)翁，在1991年，日本離婚率暴漲，超過了正常水平的2.5倍，這其中不乏破產(chǎn)的中產(chǎn)家庭，很多戶主通過離婚的形式保全妻子與孩子的財產(chǎn)，自己則選擇了流浪道路，自殺甚至成為一種風(fēng)潮。原本可以買下兩個美國的日本房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在卻無人問津。

 

房價崩潰前，日本人大多貸款買房，很多才工作的人就背負(fù)數(shù)千萬日元的債務(wù)，在房價崩潰后他們不得不借高利貸償還銀行，借新債換舊債，這讓很多日本人在還債中度過了一生。

 

妄想有人接盤的日本購房者，沒有等來市場的轉(zhuǎn)變，反而迎來了房價最大殺手，老齡化。房價繼續(xù)走低，企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。

 

90年代猖獗的日本色情產(chǎn)業(yè)中很多人是因破產(chǎn)而離婚的中年婦女和趕上壞時候的女畢業(yè)生，其中不乏受過良好教育的妙齡少女，她們迫不得已選擇了這一條來錢快的行業(yè)。

 

2016年初以來中國房地產(chǎn)行業(yè)尤其是一線城市引來井噴至2016年10月6日，調(diào)整幅度已創(chuàng)歷年之最。然而在國際投行看來，井噴意味著長期的下滑！近期高盛警告政策性樓市泡沫。

 

令據(jù)筆者對于任志強近期公開發(fā)言觀察發(fā)現(xiàn)其語氣開始弱化，由之前的不會跌變?yōu)橹辽龠€有十年可漲，當(dāng)然考慮到地區(qū)差異、賬期和成交量等因素，在筆者看來其發(fā)言不可全信，不過還有八年安全期應(yīng)該問題不大。

 

筆者一向認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)屬于政策性市場，正常情況下應(yīng)該以整體的城鎮(zhèn)化率為評判標(biāo)準(zhǔn)，我國城鎮(zhèn)化率在百分之八十以上政策扶持力度就會大幅度衰減，當(dāng)然到時候如何保證房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)回落又是值得深思的問題。

 

但愿日本這樣的人間慘劇不要在中國重演！