關注樓市的人都知道，從2018年開始，全國各地很多銀行開始宣布上浮房貸利率。例如日前廣州四大國行宣布首套房的房貸利率上浮10%，深圳還有兩家銀行上浮20%，更夸張的是還有銀行二套上浮30%的。

這對很多將要買房的人無疑是最壞的消息。

有人還計算過，按100萬的貸款，30年賬期，一年前的85折和現(xiàn)在的上浮10%差距利息多出了27萬，這可不是一個小數(shù)目，徹底驗證了時間就是金錢這條真理。

于是你會發(fā)現(xiàn)，不管房價降沒降，反正買房花的錢是越來越多了。

而過年后又是購房旺季，無數(shù)家庭早已蓄勢待發(fā)，很多粉絲在房產研習社里問我，面對這種情況，買還是不買呢？房貸利率會下來嗎？還是繼續(xù)水漲船高？

面對這些問題，我們還得回歸到事物本身，先搞明白銀行為什么會主動上浮利率。

有些人說，這很簡單，國家政策調控??！限購限貸限售什么的，提高利率不讓人買房，封死流動性，堅持房住不炒，打擊炒房客什么的。

那為什么去年2017年政策頻發(fā)的時候，房貸利率卻沒怎么變化，直到2018年，才有大多數(shù)銀行去響應政策？

后來即使美國特朗普接二連三的加息，中國的基準還是沒動，只是利率市場化，各家銀行自由發(fā)揮，然而銀行發(fā)布上調利率的步調還不一致，有的還是維持基準利率，有的甚至上浮了30%，發(fā)布時間也不在一個時間線。

所以，房貸利率上浮這口鍋還真不能讓國家背，這只是銀行的對策。下面子木講一下，為什么銀行會主動上浮利率。

2

首先，大家要明白一個道理，就是自古以來，銀行都是國家叛逆的親兒子，不然為什么每年都會報道出那么多的風險？

自從互聯(lián)網金融潮來臨，往銀行里存錢的人變得越來越少了，膽兒大的玩?zhèn)€投資炒個股票，膽兒小的起碼把錢放進馬云的余額寶，比銀行收益高就行。

銀行的日子不好過，攬儲能力下降，員工工資一降再降，再對上智能化浪潮，機械化工作的柜員也被機器取代遭遇被裁員的風險。

銀行是愛錢的，想方設法賺錢才是最高目標，但是前提是控制風險。

所有做銀行信貸的都知道房貸是最優(yōu)質的資產，雖然利率低，但是不良率等等各項指標也是最低的，但越是風險低的客戶對利率越敏感，那些玩高利貸的賭徒從來不會把利率放在眼里。

所以為了控制風險，銀行寧愿給下浮10%的人放房貸，也不愿意給高利率上浮50%的放。

在樓市最火的時候，各大銀行為了搶客戶拼了命的降利率，9.5折到8.5折的都有。理論上，9折就已經是虧損，但是銀行還是想先綁定客戶，然后想方設法從后續(xù)其他服務上挽回損失。

銀行喜歡剛需，因為穩(wěn)定，按照中華民族傳統(tǒng)美德，不到萬不得已不敢斷供，喜歡改善族，因為有錢，抵押率低，還有后續(xù)服務。

在樓市熄火國家調控房地產的時候，銀行也是本著一副無所謂的樣子，按兵不動，見招拆招。

那么問題來了，18年開頭，銀行為何突然大面積收緊房貸了呢？

3

因為，銀行是真沒錢了！

原因很多，最主要的是理財業(yè)務被嚴查。

如果把中國經濟比作一顆參天大樹的話，那么現(xiàn)在的情況是樹干上布滿了窟窿，如果還追求經濟增速向上發(fā)展枝葉，那么終有一天這棵樹會巍然倒地。

補窟窿，首先是地方債務，其實就是銀行。對于銀行來講，貸款屬于表內，理財屬于表外。表內貸款審核嚴格，說白了，放出去的貸款出現(xiàn)不良，領導要擔責任，大額不良，從上到下下崗催收，辭職都不行，一不小心就都進去了。

但是理財不一樣，理財你買的時候是簽了風險告知書的，明確說了在極端情況下，本金和利息將會全部損失。所以，不夠格的企業(yè)很多都走表外。而且量大超乎想象，資金空轉，層層扒皮，券商，信托，中介，都賺的流油。

錢最終流向哪里了？不知道，你去問你的理財經理，錢投在哪？他也不知道。

能還上嗎？還不起！

咋辦？發(fā)新理財續(xù)！

但是監(jiān)管一下來，排查，限制，收緊，表外的那些通過各種渠道不知道流向哪里的錢續(xù)不上了。續(xù)不上什了什么概念？理財要違約！

違約什么概念？你買的理財，理財經理告訴你沒有風險，但是并不是，本金都沒了還怎么玩？相信你也聽說，銀行幫做理財，一年以后賠得镚子兒全無，大媽排著隊去銀行鬧事兒。

商業(yè)銀行的大佬們一夜白頭，尤其是賣理財賣的好的，也包括同業(yè)做的好的，也就是這次房貸利率上浮最快的幾個銀行，只能表外資產轉表內，那么龐大的理財資金表內是很難消化的！

不能轉的不續(xù)作了，但是這會有一個問題，企業(yè)沒錢了，銀行沒存款，存貸比一卡，額度更少了。

但是銀行明明知道違約了還是會拼命續(xù)，養(yǎng)著明知道還不起錢靠著續(xù)貸過活的企業(yè)。領導說，沒辦法啊，不給他們轉，現(xiàn)在就死掉了，這么大的風險事件，哪個領導會讓在自己的任期出？以后還怎么混？

所以這部分到期理財擠占銀行表內貸款，而且不能完全續(xù)上，企業(yè)沒錢導致銀行沒存款，存貸比一卡，更沒額度了。

怎么辦？非要得罪誰也只能是零售貸款客戶好么，因為這部分客戶零散，房貸不給你放了你能把我怎么樣？

所以房貸就沒額度了。

但是審批通過的，接了件的也不能說退就退，對于銀行，不良影響是致命的，比如讓大家知道真相，也不能得罪開發(fā)商，萬事留一線，日后好相見，只能換種方法：

客戶您好，利率上浮20%你做么？這么高別做了吧，我給您退件行不？其實是希望退件的，仔細去打聽，很多銀行一手房按揭都不接新的了，只是對外不會說，會說貸款變嚴格了，也并不是真的想賺這上浮的10%，只是沒額度了，額度是用來救命的，不是用來賺錢的。

國有四大行聞訊心想，我雖然血厚不怕被查，但是大家都調高利率了，都是賺錢，我干嘛不搭個順風車？

其實不是房貸不好，也不是利率太低。只是因為銀行沒錢了不能直說，只能就坡下驢，把責任推到房地產調控上。

4

國家這次債務摸底和縮表，雖然背了鍋，但這次大改革會讓空轉的資金回歸實體，同時讓金融機構控制貪欲，對整個經濟是向好的。至于為什么官方不會出來澄清，很簡單，家庭內部矛盾，只要不出大的問題，一切都能解決。

那么前文講房貸利率上調，節(jié)后還能買房嗎？相信大家對這個事情是最為關注的。

下面我把歷年的房貸利率圖貼上做分析。

因為目前來講大部分銀行的首套房貸利率上浮10%，所以按5.39來做對比。

從圖中可以看到中國房地產歷史上三個波峰三個波谷，1996年的利率是最高的，達到了15.12，其次是2007年，達到了7.83，最后是2011年，達到了7.05，而2016年則是歷史最低位，房貸利率才是4.165，所以你明白為什么2016年這波大漲是空前絕后了吧。

雖說現(xiàn)在房貸利率上調10%，但對于整個周期來講，也是剛從2016年的低位反彈，對應的可以看紅線上的歷史紅點，2018年的房貸利率水平和房價高漲的2002年和樓市大火前夕的2015年相當。

到這里你應該明白了吧，接下來的房貸利率還會漲，周期起碼3年，最多可追至5年。

一方面是房地產市場的周期會被歷史性拉長，利率必然相關，另一方面是未來幾年政府去杠桿防危機，嚴整地方債務和金融黑洞，再加上國外局勢加息潮，銀根縮減更是讓銀行雪上加霜，房貸利率上調勢必首當其沖。

到頭來想想，國家操著這么大的盤，想大力發(fā)展經濟搞好民生，早點兒奔入發(fā)達國家行列，但是地方ZF和銀行這兩個坑爹的親兒子卻把勞苦大眾一波接一波的割韭菜，真的是有心無力。

而且需要注意的是，此次房貸利率上浮，并不是真正的加息，因為央行基準利率還沒變，只是銀行缺錢對購房者的定向加息。那么萬一基準也上調了，利率上升跳檔會更加嚴重。

相比而言，降息則是每次房價大漲最明顯的信號。每次降息，群眾欣喜若狂蜂擁入市，每次加息，鳥雀無聲銷聲匿跡。

其實現(xiàn)在的局勢正好，利率上浮10%，但在歷史周期尚且處于低位，大眾觀望情緒濃烈，市場處于最為理性的階段。尤其春節(jié)前后，市場交易活躍，會有大量筍盤出現(xiàn)。

所以在買房面前，清醒獨立且不附眾勢才是最聰明的。