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    • 重磅!中國(guó)宣布一個(gè)世界級(jí)決定,關(guān)乎未來(lái)樓市格局
    • 資訊類(lèi)型:城市規(guī)劃  /  發(fā)布時(shí)間:2018-05-23  /  瀏覽:4515 次  /  

    1.海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)


    近期,中央決定在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū),支持海南逐步探索穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。
    對(duì)海南而言,這當(dāng)然又是一個(gè)巨大的利好,堪比2010年1月海南國(guó)際旅游島批復(fù),令投資客興奮。
    但很多沒(méi)有參與上一輪海南投資熱潮的人可能并不清楚,2010年那些因?yàn)槌醋髀糜螎u而狂熱沖進(jìn)去買(mǎi)房的投資者,被套了七八年才解套。
    歷史總被遺忘,故事總在重演。
    而這一次,卷起袖子準(zhǔn)備往里沖的又是新一代財(cái)富積累的投資者。


    但從去年12月中央痛批海南鼓了錢(qián)袋,毀了生態(tài),到海南3月31日出臺(tái)有史以來(lái)最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)越來(lái)越感覺(jué)海南要徹底跟房地產(chǎn)說(shuō)拜拜了,而有了自貿(mào)區(qū)后,消費(fèi)將逐漸替代投資,成為海南經(jīng)濟(jì)的支柱,海南拋棄房地產(chǎn)也更有保障和底氣了。
    海南成立自貿(mào)區(qū)后,會(huì)不會(huì)再次成為一個(gè)房地產(chǎn)炒作的概念呢?反正已經(jīng)有很多人問(wèn)我能不能去買(mǎi)房了,但我預(yù)計(jì),只要被爆炒,等待投資者的將是更為嚴(yán)厲的調(diào)控。

    2.什么是自貿(mào)區(qū)?

    我們先了解下自貿(mào)區(qū)的概念,說(shuō)白了,就是貿(mào)易自由化,便利化,在自貿(mào)區(qū)買(mǎi)的進(jìn)出口商品稅收更優(yōu)惠,更便宜。
    自貿(mào)區(qū)并不陌生,2013年9月27日,國(guó)務(wù)院批復(fù)成立上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū),一開(kāi)始上海剛批復(fù)的時(shí)候也很轟動(dòng),不過(guò)結(jié)果我們也看到了,實(shí)際上好像沒(méi)什么作用。
    2015年4月20日,上海擴(kuò)展了范圍,同時(shí),成立了廣東、天津、福建3個(gè)自貿(mào)區(qū)。2017年,又成立了遼寧、浙江、河南、湖北、重慶、四川、陜西7個(gè)自貿(mào)區(qū)。

    自貿(mào)區(qū)多了就更不稀奇了。廣東的自貿(mào)區(qū),廣州南沙,深圳前海,珠海橫琴,據(jù)我所了解,商品優(yōu)惠并不多,品種也少,進(jìn)展也很緩慢,比如奶粉,我到前海反正是買(mǎi)不到想要的,所以還是只能去香港買(mǎi)。
    自貿(mào)區(qū)的推進(jìn),可能還是跟我們國(guó)家整個(gè)的貿(mào)易關(guān)稅還是有關(guān),步子邁的太小了,所以即便有了自貿(mào)區(qū),你的減稅或免稅商品品種太少了,也沒(méi)什么用。
    這次跟美國(guó)的貿(mào)易戰(zhàn)后,對(duì)自貿(mào)區(qū)的建設(shè)可能是個(gè)推進(jìn)。所以海南的自貿(mào)區(qū),關(guān)鍵還是要看全國(guó)。
    海南自貿(mào)港是自貿(mào)區(qū)的升級(jí)版。

    此解釋是來(lái)自央視,自貿(mào)港和自貿(mào)區(qū)雖然只是一字之差,但卻是扎扎實(shí)實(shí)的升級(jí)。自由貿(mào)易港通常被視為開(kāi)放程度最高的自貿(mào)區(qū)。
    新加坡港和中國(guó)香港,均實(shí)施自由貿(mào)易港政策,吸引大量集裝箱前去中轉(zhuǎn),從而奠定其世界集裝箱中心樞紐的地位。
    不過(guò),主席的表述是“支持海南逐步探索穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。”,可以看出,自貿(mào)港還在探索階段,推出來(lái)還不知道什么時(shí)候了。
     
    3.海南與房產(chǎn)“正式?jīng)Q裂”

    在這一次宣布自貿(mào)區(qū)之前,隱約感覺(jué),海南已經(jīng)下決心要跟房地產(chǎn)徹底說(shuō)88了。
    否則海南也不會(huì)在3月31日又升級(jí)調(diào)控,規(guī)定非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套住房,社保從2年升級(jí)為5年,首付比例不得低于70%,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷(xiāo)售。
    調(diào)控之嚴(yán)厲,前所未有。為什么?

    事情要從去年12月中央環(huán)保組的督查結(jié)果說(shuō)起。
    ???、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬(wàn)寧、臨高等多個(gè)市縣,都被嚴(yán)厲批評(píng),稱一些市縣重經(jīng)濟(jì)、輕環(huán)保,鼓了錢(qián)袋,毀了生態(tài),財(cái)政過(guò)分依賴房地產(chǎn),房地產(chǎn)企業(yè)指到哪里,政府規(guī)劃就跟到哪里。
    反饋報(bào)告下發(fā)后的第三天,在海南省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,海南省委書(shū)記劉賜貴就講要取消12個(gè)市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資的考核,把生態(tài)保護(hù)列為負(fù)面扣分和一票否決項(xiàng),并最終全面取消海南19個(gè)市縣的GDP、工業(yè)和固定資產(chǎn)投資的考核。

    官員考核與GDP脫鉤,反而還要扣分,官員自然也就沒(méi)有動(dòng)力去發(fā)展房地產(chǎn)了。
    就算能繼續(xù)開(kāi)發(fā),這種超體量的盤(pán),后期新房源源不斷開(kāi)發(fā)十年八年,周邊競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)也多,誰(shuí)會(huì)買(mǎi)你的二手房啊,你買(mǎi)了以后也就自己偶爾去住住得了,別想賺錢(qián)的事。
    2017年海南GDP也就是4460億,全年海南固定資產(chǎn)投資完成4125.40億元。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2053.11億元,占了一半,房地產(chǎn)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不言而喻。
    但是,房地產(chǎn)很容易帶來(lái)財(cái)政稅收,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是立竿見(jiàn)影的。沒(méi)有了房地產(chǎn),海南靠什么發(fā)展呢?
    我覺(jué)得首先是官員意識(shí)到了烏紗帽的問(wèn)題,在海南做官,如果還以房地產(chǎn)至上,以后就別想升官了,升不了官,要經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么用。

    其次,在海南做官,以后考核的是你的生態(tài)發(fā)展如何,是你靠旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的新經(jīng)濟(jì)做的怎么樣,轉(zhuǎn)型做成功了,那就是造富子孫后代的大功臣了。
    2017年,海南旅游人數(shù)和旅游收入均超額完成任務(wù)。全年接待游客6745萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)12%,實(shí)現(xiàn)旅游收入812億元,同比增長(zhǎng)20.8%。
    本來(lái)每年去海南旅游的人就很多,以后有了自貿(mào)區(qū),關(guān)稅少了,順便在那購(gòu)物就方便了,消費(fèi)多了自然就可以作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一極,所以海南更加有底氣拋棄房地產(chǎn)了。
     
    4.海南的調(diào)控政策升級(jí)

    海南的調(diào)控政策升級(jí),首付70%,影響倒是不大,因?yàn)橥獾厝巳ズD腺I(mǎi)房,本來(lái)貸款的也不多,但社保要求5年就要命了,你有錢(qián)也買(mǎi)不了了。
    有些人問(wèn)我,那我要不要趕快去不限購(gòu)的區(qū)域搶一套啊。
    我的觀點(diǎn)是,你如果是家人每年有半年時(shí)間要去養(yǎng)老的,就買(mǎi)。
    海南有了自貿(mào)區(qū),以后靠旅游業(yè)立市后,反而是走上了良性可持續(xù)發(fā)展的道路,房?jī)r(jià)的基石會(huì)更安全。

    上一次2010年炒作國(guó)際旅游島,幾個(gè)月就翻了三四倍,泡沫大的嚇人,炒作太過(guò)頭了,你旅游島也不是一年兩年就能建起來(lái)啊,房?jī)r(jià)就透支了十年了。結(jié)果是海南2011到2015年跌的非常慘,可以說(shuō)是腰斬。2016年回暖,很多房子到現(xiàn)在都還沒(méi)有回到2010年的價(jià)格,比如有名的鳳凰島,最高炒到8萬(wàn),現(xiàn)在也就五六萬(wàn)。
    如果是投資,去年上半年我都還在勸人去買(mǎi)海南,因?yàn)榍懊鎺啄暾{(diào)整的非常充分,而這一輪啟動(dòng)晚,也沒(méi)什么泡沫,但現(xiàn)在去買(mǎi)投資的話有點(diǎn)晚了,如果你實(shí)在是錢(qián)多,想買(mǎi)著被套住呢,你就去買(mǎi)。

    說(shuō)到這里我再多說(shuō)一句,2011-2015年這一輪海南雖然跌這么慘,但沒(méi)有出現(xiàn)像1991年的海南泡沫破滅后的一地
    雞毛,因?yàn)闀r(shí)代已經(jīng)不同了,那時(shí)候全國(guó)有錢(qián)人很少,去海南只是淘金,但現(xiàn)在去海南買(mǎi)房的都是全國(guó)有錢(qián)人,他們虧了也不會(huì)跳樓,而且市場(chǎng)的需求還是有的,也逐漸從純投資,過(guò)度到養(yǎng)老度假的真實(shí)剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水,經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)控?cái)D壓后,會(huì)更加健康。

    但基本上可以預(yù)見(jiàn),自貿(mào)區(qū)一出,很多資金還是會(huì)去炒作沒(méi)有限購(gòu)的地方,不過(guò)政府傻嗎?下一步就是調(diào)控沒(méi)有限購(gòu)的地方,限售五年,要求社保5年,然后你的資金又妥妥的被套住了。
    然后,故事又重演一次。

    只不過(guò)呢,這一次因?yàn)檎{(diào)控即時(shí),所以??诤腿齺?,以及其他已經(jīng)調(diào)控的城市泡沫,不如上一次2010那么大,現(xiàn)在的價(jià)格也就是回到2010年的價(jià)格而已,想想最高峰跟進(jìn)的投資客被套8年是什么感受?
    除了??诤腿齺啠渌囊恍┬〕鞘?,其實(shí)只適合度假,度假何必買(mǎi)房呢,住酒店不是更方便嗎,而且度假你一年能去幾次,去幾次估計(jì)你就不想去了,養(yǎng)老都不是特別適合,一是人氣問(wèn)題,二是醫(yī)療配套,老人突然生個(gè)病,其他城市醫(yī)療條件也達(dá)不到。

    一萬(wàn)多一平米去那些幾十萬(wàn)人口的小城市買(mǎi),你還指望漲到幾萬(wàn)去?指望東北人年年都往海南移嗎?房?jī)r(jià)漲太高了,別人也住不起了,那就換城市了,去廣東,去北海養(yǎng)老不是也挺好的嗎?
    說(shuō)實(shí)話,海南的房子流動(dòng)性太差了,漲價(jià)的都是新房,二手房除了??谌齺喣銐焊u(mài)不掉。你要是有錢(qián)去買(mǎi)那些小城市,還不如買(mǎi)你們省會(huì)城市,以后全國(guó)的很多省會(huì)城市,還是有前途的。
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