房企標桿萬科頻陷“質(zhì)量門”，你還敢住嗎？

　　“錢緊”不能成為質(zhì)量安全問題頻發(fā)的借口。

　　前兩年銷售額頻創(chuàng)新高的房企今年密集進入交房期，武漢、成都、南京等地頻繁爆發(fā)質(zhì)量維權(quán)事件，就連曾經(jīng)是品質(zhì)保證的萬科近日也發(fā)生了坍塌事故。

　　對于萬科在廣東中山一在建商品房項目停車場局部板面出現(xiàn)塌陷的情況，有媒體報道稱，該項目違反政府“全面停止施工”規(guī)定，夜間偷偷施工。對此，萬科方面26日深夜回應(yīng)稱，除了對坍塌部位進行臨時性安全防護和消除二次坍塌隱患的施工外，項目已按當?shù)卣块T要求停工。萬科還稱，網(wǎng)傳“威脅、恐嚇客戶”的說法不實。

　　不過，萬科多地相繼曝出房屋質(zhì)量問題，還是讓外界對其工程質(zhì)量表示擔憂。到底是什么原因讓房企不顧質(zhì)量安全？今后買房除了要為“買得起”發(fā)愁，還要為“活下去”擔憂？

　　萬科回應(yīng)夜間偷偷施工

　　萬科9月在深圳的秋季例會會場高喊“活下去”，一度引發(fā)廣泛討論。然而，今年以來的一系列質(zhì)量安全事件，讓業(yè)主更擔心的怕是自己是否能“活下去”。

　　11月12日下午，廣東中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一個萬科在建項目發(fā)生地下室頂板局部坍塌事故。古鎮(zhèn)鎮(zhèn)官方通報稱，已確認事故沒有造成人員傷亡，初步調(diào)查分析，坍塌原因是填土作業(yè)人員違反操作規(guī)程，且大型滿載平板車停放不當，導致頂板過于集中荷載，造成局部坍塌。

　　14日，萬科道歉稱，工地已全面停止施工，排查安全隱患，確保交付客戶的是安全合格的房子。15日，中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)表示，如果發(fā)現(xiàn)確實存在設(shè)計問題或質(zhì)量問題，將依法予以嚴厲處罰。從15日起，萬科也連續(xù)多日通報了事件進展，并稱，周邊樓棟主體沉降監(jiān)測分析及判斷性結(jié)論為正常，符合相關(guān)標準。

　　但近日有媒體報道稱，事故發(fā)生的第二天開發(fā)商就開始選擇在晚上施工填坑，直到現(xiàn)在都沒有停止。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)晚上工地有開工，便組織起來想去阻止，結(jié)果大門被鎖死，沒有一個人進得去。

　　對此，中山萬科方面26日深夜回應(yīng)稱，事件發(fā)生后，除在11月12日當晚起至11月15日晨前對坍塌部位進行臨時性安全防護和消除二次坍塌隱患的施工外，項目已按當?shù)卣块T要求停工。為配合廣東省建筑科學研究院對坍塌部位及周邊住宅進行結(jié)構(gòu)安全性檢測，需要鑿除飾面層，因此白天與夜間有一定程度噪音產(chǎn)生。檢測包含了混凝土強度、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、構(gòu)件鋼筋等，為配合提供完善的檢測工作面，后續(xù)仍將開展必要的檢測取樣施工。

　　對于為何夜間施工，萬科集團公關(guān)人士稱，施工白天晚上都在進行，并不存在“夜里偷偷施工”的情況。至于“威脅、恐嚇客戶”傳言，中山萬科稱，說法不實。

　　萬科年內(nèi)曝出多起質(zhì)量事件

　　值得注意的是，這已不是萬科今年以來第一次被媒體曝出質(zhì)量問題。

　　11月20日，有媒體報道，萬科森林度假公園業(yè)主曝出該項目四期疊拼別墅出現(xiàn)大面積房屋漏水的現(xiàn)象，有業(yè)主住賓館長達半年之久等待開發(fā)商維修，酒店房費多達26萬元。萬科方面回應(yīng)稱，“大部分漏水房屋已維修好，少部分房屋漏水問題正在處理當中”。

　　8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽臺突然出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。據(jù)住戶介紹，該房從交房至今不過6年，并且當初全部為精裝交付標準。武漢萬科表示，或許是施工過程中采用的二次澆注方式造成了陽臺開裂。

　　更早前，今年1月，合肥萬科森林公園錦庭的新房剛交付不足一個月，一場暴雪后入戶鋼結(jié)構(gòu)雨棚就倒塌了……

　　上述萬科的質(zhì)量問題并不是孤立事件。

　　國務(wù)院安委會辦公室通報的上半年全國建筑業(yè)安全生產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年共發(fā)生生產(chǎn)安全事故1732起、死亡1752人，事故總量已連續(xù)9年排在工礦商貿(mào)事故第一位。

　　對于近兩年的新房質(zhì)量問題，甚至連行業(yè)內(nèi)人士也不諱言。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司董事長、總經(jīng)理李軍今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上公開表示，他一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因為近兩年的房屋質(zhì)量是最差的。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯說，近段時間全國多地樓市維權(quán)現(xiàn)象有增多趨勢，除了房屋質(zhì)量問題，還有規(guī)劃更改、配套建設(shè)難達成等。“整體來看，這幾年的房屋質(zhì)量確實不如2013年以前的?！?/p>

　　近兩年新房質(zhì)量問題為何頻發(fā)？

　　為什么這兩年新房質(zhì)量問題頻發(fā)？甚至連知名房企也陷入質(zhì)量“黑洞”？

　　謝逸楓認為，在市場較為火熱的2015年-2017年，房企都在拼命賣房子、做營銷，以高周轉(zhuǎn)模式加快項目建設(shè)，容易忽略房屋質(zhì)量。高周轉(zhuǎn)廣泛存在于房地產(chǎn)市場，尤其是千億規(guī)模以上的地產(chǎn)商，“都在高周轉(zhuǎn)、擴充規(guī)模，周轉(zhuǎn)太慢，就可能被其他房企趕超、甚至吃掉”。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，土地成本、建安成本、銷售成本都在上漲，而價格又被牢牢限定，企業(yè)利潤被攤薄，就只能“減配”。

　　“現(xiàn)在土地價格與銷售價格的價差越來越小。2016年~2017年‘地王’集中出現(xiàn)，很多樓盤2018年的售價與地價很接近，在這種情況下，就只能嚴控建筑安全成本了。建筑安全成本雖然占比不高，但對于很多接近虧損或者已經(jīng)虧損的項目來說，能壓縮的成本都要壓縮?！睆埓髠フf。

　　“5986”是當初萬科高周轉(zhuǎn)的數(shù)字密碼，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。萬科前高管林少洲此前對中新經(jīng)緯表示，從財務(wù)管理角度來看，高周轉(zhuǎn)模式有存在的合理性，能夠提高企業(yè)的資本回報率，但這不能以犧牲工期為代價，過分推崇高周轉(zhuǎn)、過度追求規(guī)模和簡單復(fù)制，會把房子做成快消品，給行業(yè)帶來信用危機。

　　房企錢緊：今年進入償債高峰期

　　“錢緊”是房企不得不面對的問題，這是不少房企感到壓力的來源。

　　今年9月，萬科集團董事長郁亮不無焦慮地指出，萬科今年設(shè)定了6300億回款目標，目前完成不到一半。從萬科的財報可見，截至三季度末，其資產(chǎn)負債率升至84.93%，從2014年以來已連續(xù)四年增長，也是其上市以來的最高值。

　　與此同時，房地產(chǎn)牛市時各大房企瘋狂發(fā)行的債券，2018年已逐漸進入償付高峰期。

　　恒大研究院發(fā)布的報告顯示，未來4年是房企償債兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后總計僅0.9萬億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機構(gòu)貸款在未來4年集中到期；公司債2015年~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　海通證券報告顯示，2018 年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)流動比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地產(chǎn)企業(yè)有息負債率為239.2%，當前開發(fā)商的負債水平處于持續(xù)回升態(tài)勢。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道消息，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認為，在房產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，針對房企的融資仍然不會“網(wǎng)開一面”，更多上市房企通過發(fā)債等再融資方式或被暫停審核，目前融資成本不斷偏緊的現(xiàn)狀仍將持續(xù)。

　　“錢緊”不能成為質(zhì)量安全問題頻發(fā)的借口，謝逸楓稱，建議相關(guān)部門加大監(jiān)管執(zhí)法力度，懲處違規(guī)房企。