這幾年，很多人都忽視或者弱化了棚改所帶來的巨大影響！

但你一定要知道！棚戶區(qū)改造是2015年以來中國經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的重要推動(dòng)力量之一。

特別是2016年和2017年，棚改貨幣化安置是推動(dòng)160個(gè)三四線城市房價(jià)大幅上漲的最重要因素。

所以，棚改政策的變化，將極大的影響和改變經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，更重要的是，將影響和改變以160個(gè)三四線城市為主要樣本的廣大中小城市的房價(jià)運(yùn)行軌跡！

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2019年的棚改政策再次面臨巨大變數(shù)！

10月25日，住建部副部長倪虹在北京主持召開部分省市座談會(huì)上，研究 2019 年棚改政策。最后會(huì)議明確，政府購買棚改服務(wù)模式取消，2019年棚改以發(fā)行專項(xiàng)債券為主。

12月5日，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，在2019年的棚改計(jì)劃中，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。對于新開工的棚改項(xiàng)目，將不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主進(jìn)行融資。

棚改政策之所以發(fā)生這么大的改變，其實(shí)主要是兩點(diǎn)：

第一：不能繼續(xù)增加地方政府的隱性債務(wù)規(guī)模，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

第二：棚改項(xiàng)目本身從賬本上來講，不賺錢，民生福利的事兒，基本都是要往里面砸錢的。

所以，棚改政策發(fā)生變化后，會(huì)直接產(chǎn)生一些反應(yīng)。根據(jù)中信證券的分析，一方面，如果政府叫停由政府來購買棚改服務(wù)模式的話，那么首先面臨的問題就是短期內(nèi)棚改整體資金將不足。

這個(gè)問題很現(xiàn)實(shí)，沒有錢，怎么拆？怎么賠？怎么建？進(jìn)度可能要短暫放緩?fù)ｎD下。

另一方面，中信證券的看法是：2019年房地產(chǎn)周期繼續(xù)向下的概率較大，對于棚改主力三四線城市而言，新的庫存壓力已經(jīng)逐漸形成，地方政府繼續(xù)推動(dòng)棚改的動(dòng)力不足。

這一塊兒我要仔細(xì)講講，眾所周知，2017年房地產(chǎn)317新政之后，首先受到?jīng)_擊的就是環(huán)京的樓市，特別是樓市風(fēng)向標(biāo)比如燕郊這些地方，政策執(zhí)行的非常嚴(yán)，房價(jià)暴跌達(dá)到三四成甚至個(gè)別樓盤跌幅更多。

而今年十一之后，全國樓市行情風(fēng)云突變，在“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的精神下，以及年底大量開發(fā)商面臨回款壓力與債務(wù)到期等因素。就連很多價(jià)格堅(jiān)挺的二、三線城市，房價(jià)也出現(xiàn)不少明的暗的回調(diào)。

特價(jià)房、員工內(nèi)購房、首付分期、買房送車位等一些2013、14年降價(jià)促銷的手段套路現(xiàn)在開始不斷充斥在房產(chǎn)圈的廣告推送上。

所以，如果棚改的政策再這么一停滯，那么對三四線房價(jià)的影響，可謂是一個(gè)不小的利空。

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推動(dòng)房價(jià)上漲的貨幣去哪了？

我們都知道，一個(gè)商品的價(jià)格如果要北上，增量貨幣的能量必須有。沒錢還漲個(gè)毛線。過去三四線房價(jià)大幅飆漲，就跟棚改貨幣化安置有密切關(guān)系。

由于棚改是對棚戶區(qū)進(jìn)行集中改造，大量的棚改項(xiàng)目集中在三四線城市。

在過去幾年，棚改的模式主要有三種類型：

第一種是直接向目標(biāo)對象提供住房的實(shí)物安置，就是拆房給房；

第二種是提供現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)呢泿呕仓茫?/p>

第三種是前兩者的結(jié)合。

在2014年以前，大部分的棚改都是實(shí)物安置，但2014年之后，棚改貨幣化安置就成為了一種主流。

而這種變化的形成，是財(cái)政政策和貨幣政策的雙向合力！

2014年4月25日，央行創(chuàng)設(shè)了一種為開發(fā)性金融（主要就是國開行）支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源的新型貨幣政策工具，正是這個(gè)創(chuàng)新貨幣工具，成為了三四線城市棚改貨幣化資金的重要來源，也是現(xiàn)在大家都很熟悉、大名鼎鼎的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）。

2014年，中國的房地產(chǎn)庫存很高，特別是廣大的三四線城市，房子很難賣的動(dòng)，開放商拿地的意愿也降至冰點(diǎn)。而地方政府在土地收入減少的情況下，地方債務(wù)的規(guī)模卻持續(xù)上升。如果解開這個(gè)僵局，只有先把房子的庫存先清掉。

當(dāng)央行提供PSL的時(shí)候，地方政府的預(yù)算外財(cái)政也就加入了PSL這一項(xiàng)。

于是，地方政府的棚改貨幣化安置由于是政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償給被拆遷棚戶區(qū)的居民，在2015-2017年這三年，成為地方去庫存的重要手段，去化效果也很明顯。

全國商品房待售面積（全國房屋庫存）

特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，去化周期甚至降至階段周期的低點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

就這樣，在央行政策（抵押補(bǔ)充貸款PSL）的配合下，在財(cái)政政策（預(yù)算外財(cái)政國開行獲取PSL）的配合下，棚改貨幣化安置在完成房地產(chǎn)去庫存的同時(shí)，也快速推高了以160個(gè)三四線城市為主的房地產(chǎn)價(jià)格。

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棚改與PSL的前世今生

棚改是一件改善民生好事。

而棚改貨幣化安置作我們可以簡單理解成中國版的量化寬松。PSL增加了央行的基礎(chǔ)貨幣，從而增加了整個(gè)社會(huì)的廣義貨幣供應(yīng)。

雖然不管是住建部還是國開行，官方都沒有公布棚改貨幣化安置的具體數(shù)額，但是至少有90%的PSL資金都是被用于棚改的。

如果我們簡單按照6倍的貨幣乘數(shù)計(jì)算的話，棚改的PSL帶來的廣義貨幣供應(yīng)大約規(guī)模在20萬億！

這二十萬億的貨幣規(guī)模在過去三年來所發(fā)揮出來的能量，讓人不敢小覷。

在過去整個(gè)2017年商品房16.7億平米的銷售面積中，棚改貨幣化安置貢獻(xiàn)了其中的20.9%，這是一個(gè)很可怕的數(shù)據(jù)。

從2015年末一二線城市房地產(chǎn)行情開始逐漸啟動(dòng)，到2016年930一二線城市政策調(diào)控再到三四線城市快速接棒成為房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動(dòng)力。

棚改功不可沒，或者說棚改貨幣化安置功不可沒。

哪怕2017年，一線城市商品房銷售面積同比下滑近30%，二線城市基本持平這種行情下，三四線城市依舊同比增長13.6%。

但我們要知道，不管是央行還是地方財(cái)政，不可能永遠(yuǎn)的為某一個(gè)特定領(lǐng)域提供基礎(chǔ)貨幣，也不可能讓預(yù)算外財(cái)政永遠(yuǎn)的增長膨脹下去。

PSL最終要走向縮減直到終點(diǎn)，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消，政府以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項(xiàng)債）為主要融資模式也是意料之中的事情。

而未來，既然棚改政策已開始調(diào)整，我們又面臨國內(nèi)需求放緩、金融去杠桿，地方政府整理債務(wù)和中美貿(mào)易對峙等眾多因素的交織。

三四線城市過去房價(jià)上漲的邏輯將發(fā)生巨大的改變，同時(shí)新政策也將極大的影響以這160個(gè)三四線城市為主要樣本的房價(jià)走勢。

三四線棚改政策趨嚴(yán)，繁華落幕，這個(gè)場景，我們在過去已經(jīng)演繹很多次了。而現(xiàn)在，已經(jīng)成真。