終于有城市撐不住了。

打響第一槍的，不是房價(jià)持續(xù)下跌的北京廈門，也不是被全域限購直接冰封的?？谌齺啠且粋€(gè)名不見經(jīng)傳的三四線城市。

12月18日，山東菏澤市下發(fā)文件，取消“限售”政策，該政策執(zhí)行僅僅剛剛滿1年。這是此輪樓市調(diào)控以來，第一個(gè)公開取消重磅政策的城市。

這意味著什么？為什么是“取消限售”？為什么是菏澤這個(gè)三四線城市打響了第一槍？樓市調(diào)控何去何從？

01

取消限售，意味著什么？

限售，是這一輪樓市調(diào)控的新標(biāo)配。

從2017年3月廈門第一個(gè)上馬之后，全國共有60多個(gè)城市跟隨，其中不乏三四線城市。

限售時(shí)間雖然只是2-5年，但這是以拿到房地產(chǎn)證作為起始點(diǎn)。如果加上交房時(shí)間，實(shí)際冰封周期都在三四年以上，政策威力可想而知。

菏澤在2017年年底跟風(fēng)上馬限售，僅僅過了一年時(shí)間，所有房子都還未觸及兩年解禁條件。在這個(gè)關(guān)頭，不顧“朝令夕改”的質(zhì)疑，匆忙取消限售，這背后發(fā)生了什么？

答案很簡單，樓市調(diào)整已經(jīng)傷筋動(dòng)骨，這些城市開始頂不住了。

菏澤是棚改大市，其棚改規(guī)模冠絕全國，被當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為“中國拆遷第一大市”。

僅2017年，就改造了18.2萬戶，占山東全省的1/4，涉及接近70萬人，相當(dāng)于直接拆掉一個(gè)百萬人口的大城市。而2018年到2020年還有25萬套改造任務(wù)，涉及100萬人。

規(guī)模之大，覆蓋范圍之廣，令人咋舌。

正是在棚改大躍進(jìn)之下，菏澤房價(jià)一路飆升，賣地收入同樣飆漲。

僅2018年上半年，菏澤土地出讓收入就達(dá)到了190.7億元，相比去年同期直接翻倍。一個(gè)地級市，擠進(jìn)全國賣地收入30強(qiáng)，土地收入一度超過合肥、南昌、南寧等省會(huì)城市。

然而，2018年開始，棚改風(fēng)向陡然直轉(zhuǎn)。先是國開行收歸棚改審批權(quán)限，接著住建部要求“庫存地、房價(jià)上漲快”的城市逐步取消棚改貨幣化，再接著媒體傳聞“棚改將取消政府購買模式”。（參閱《棚改大限將至，這些城市最危險(xiǎn)》）

一系列大招接踵而至，棚改貨幣化即將告一段落，以菏澤為代表的棚改大市，樓市將應(yīng)聲直落，土地財(cái)政也將難以維系，壓力之大可想而知。

正是在這種背景下，菏澤公開松綁樓市調(diào)控，不無試探政策口風(fēng)之意，更不乏主動(dòng)松綁以求房價(jià)維穩(wěn)的動(dòng)機(jī)。

02

松綁限售，是毒是藥？

菏澤試圖通過取消限售，重新激活樓市。然而，這可能是一廂情愿。

限售，的確提高了樓市投機(jī)成本，2-5年的限售時(shí)間，讓投機(jī)資金無法進(jìn)退自如，對炒房浪潮起到顯著遏制作用。所以取消限售，也能鼓勵(lì)更多資金重回市場。

然而，它們忽視了限售的另一面。

要知道，樓市限售，形同冰封，鎖住流動(dòng)性。在房價(jià)大漲之時(shí)，它能遏制投機(jī)，在大跌之時(shí)，也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態(tài)勢。

這些三四線城市，房價(jià)上漲經(jīng)由棚改貨幣化而來，本身就缺乏經(jīng)濟(jì)和人口基本面的支撐，更缺乏剛性需求的支撐。本來就不該對棚改大干快上，更不該湊熱鬧強(qiáng)行上馬限售政策。

如今，在樓市下行周期，且無大水漫灌的配合，放開限售，究竟是引發(fā)拋售，還是引來搶房潮，可想而知。

相比而言，限購和限貸政策更具殺傷力。如果放開外地人限購，同時(shí)降低二套房首付，以及降低房貸利率，那么刺激意義就不可同日而語。

或許，當(dāng)?shù)氐挠靡?，本就不在取消限售。而是以這一政策為引子，試探上級對于松綁樓市調(diào)控的態(tài)度，從而為更大程度的樓市寬松打開大門。

所以，菏澤在取消限售的同時(shí)，還放松了對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。刺激樓市之意，溢出言表。

03

央地博弈

菏澤的松綁，究竟是孤例，還是潘多拉之門開啟的標(biāo)志？

這就要說到央地博弈。

在樓市里，存在著不同的利益主體，地方與中央的訴求不同，有房者與無房者的訴求不同，開發(fā)商的訴求也各異。

對于地方政府來說，在乎的是土地財(cái)政、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)以及防范維權(quán)事件的基本盤。所以，除了菏澤公開松綁之外，不少地方正在偷偷放松調(diào)控，以人才引進(jìn)、政策調(diào)整之名，悄然試探宏觀調(diào)控底線。

而對于更高層而言，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大局、提振內(nèi)需的空間、整體的金融風(fēng)險(xiǎn)才是第一位的。國內(nèi)外環(huán)境日益嚴(yán)峻，消費(fèi)增長動(dòng)力有待提振，樓市高速運(yùn)轉(zhuǎn)的發(fā)動(dòng)機(jī)也需要休息。

中央可以容忍樓市的適度調(diào)整，只要不影響金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，適度調(diào)整反而是健康的。而地方卻難以容忍房價(jià)的絲毫下行，前不久，有地方約談降價(jià)開發(fā)商，這與菏澤松綁調(diào)控如出一轍。（參閱《開發(fā)商降價(jià)被約談，誰在擔(dān)心房價(jià)下跌？》）

所以，地方層面，總會(huì)想方設(shè)法尋找松綁空間，不斷試探上層口風(fēng)，而更高層，則希望樓市冰封與房價(jià)維穩(wěn)，只要不出現(xiàn)大跌，樓市調(diào)整都是能被允許的，所以對樓市調(diào)控的剛性要求更嚴(yán)。

這就是最近兩次重要會(huì)議，都未提及房地產(chǎn)的原因所在，也是包括新華社在內(nèi)的中央媒體反復(fù)強(qiáng)調(diào)“樓市調(diào)控絕不會(huì)半途而廢”的用意所在。

04

2019年，樓市調(diào)控會(huì)否大范圍松綁？

那么，2019年的樓市調(diào)控，會(huì)否大范圍寬松？

此前，我們就討論過樓市調(diào)控的“三年定律”，過去的樓市調(diào)控，很難撐過三年以上。究其根本，樓市是政策市，調(diào)控只是工具。政策隨著經(jīng)濟(jì)形勢而變化，樓市上漲則強(qiáng)化調(diào)控，房價(jià)下跌則松綁限制，無一例外。

此番三四線城市，公開試探調(diào)控底線，這意味著什么？

其一，樓市調(diào)控的政策底已經(jīng)出現(xiàn)。今年前10個(gè)月，全國樓市調(diào)控超過400次，平均每天都有1次多調(diào)控。而在11月，樓市調(diào)控政策只有10多次。這些變化，說明樓市調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)刻已經(jīng)過去，政策很難再進(jìn)一步加碼。

其二，樓市局部松綁是大概率事件，地方政府勢必會(huì)反復(fù)試探政策底線?；诜績r(jià)維穩(wěn)的出發(fā)點(diǎn)，樓市松綁是可以預(yù)料的。只要房價(jià)出現(xiàn)大幅調(diào)整，松綁就會(huì)隨后而來。但這里的松綁，三四線城市空間更大，一二線城市一向從嚴(yán)從緊。

值得一提的是，一些地方政府，在土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴的推動(dòng)下，勢必反復(fù)試探調(diào)控底線，不斷以政策微調(diào)來達(dá)到局部寬松的目的。

其三，沒有大寬松，房價(jià)很難再有暴漲。這里的大寬松，首要者在于大水漫灌，降準(zhǔn)降息同步配合，限購限貸次第放開，只有這樣，才能重新激活殘余的“六個(gè)錢包”，開啟新一輪更加危險(xiǎn)的樓市加杠桿。否則，局部局地的試探性寬松，對整體房價(jià)意義不大。