12月18日，山東菏澤一條放開房產(chǎn)限售的消息火了。很多自媒體紛紛指認(rèn)這是“打響調(diào)控松綁第一槍”。地產(chǎn)股也應(yīng)聲而動，在預(yù)測“調(diào)控政策出現(xiàn)調(diào)整”的邏輯下，山東版塊以及主要布局三四線城市的地產(chǎn)股紛紛逆市上漲。

取消限售——地產(chǎn)調(diào)控放松——房價上漲——土地財政收入增加……邏輯鏈條看似在完整浮出水面，但事情就這么簡單嗎？

松綁？

包子要一口一口地吃，文件要一個字一個字地讀。先看大家最關(guān)心的取消限售政策。

原文是這樣子滴：

“取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中‘對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年’的規(guī)定?！?/p>

翻譯成大白話：一年前，菏澤出臺限售政策，本地人買房2年后才能賣，外地人買房3年后才能賣，現(xiàn)在要取消了。

那當(dāng)初為何要弄這么一出呢？

菏澤并非獨創(chuàng)，也不是最狠的。比如說，高調(diào)“反炒房”的湖南長沙，限售期限是4年。背景呢，當(dāng)然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地紛紛加碼，按住房價，心照不宣的標(biāo)尺就是“房價不能超過2016年7月的價格”——雖然沒有公開下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一樣，已成為不成文的規(guī)定。

其實，從來就沒有任何全國性文件要求限售，也就是說，限售并非規(guī)定動作。這種被指有違反財產(chǎn)處置權(quán)之嫌的規(guī)定，是調(diào)控高壓態(tài)勢下各地的自我加壓，一旦有城市主動套上，跟風(fēng)者眾。既然不是規(guī)定動作，自己套上的枷鎖自己取下來，別人當(dāng)然也就無從置喙。

限售會有什么影響呢？首當(dāng)其沖的是二手房市場。

經(jīng)濟ke問了一個業(yè)內(nèi)人士，他說，“限售，就是減少市場上的二手房源，供應(yīng)少了，從理論上說，會推高二手房價；成交量少，我們的生意不好，有苦說不出。但是，限售確實也能打擊一些炒房客，房子壓在手中出不去，資金成本高?！?/p>

反過來說，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房價，也可幫助穩(wěn)住新房價格。要知道，新房價格才是政策監(jiān)控的KPI指標(biāo)，二手房價格卻不算監(jiān)控指標(biāo)。

躲在角落里暗自慶幸的人應(yīng)該是某些炒房客，“緊箍咒”忽然取下來，不管囤積的房子好不好賣，至少有了逃出生天的機會。

其實，菏澤市的調(diào)控新政中還有一條政策也富含信息：

“對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管（商品房預(yù)售資金），其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預(yù)售資金進入監(jiān)管帳戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用?！?/p>

為此，《中國經(jīng)濟周刊》記者專門請教了開發(fā)商。他解讀說，這條可總結(jié)為一句話，為開發(fā)商松綁，讓開發(fā)商能盡快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。

取消限售和取消預(yù)售資金監(jiān)管兩條合在一起看，就是“增加市場流動性”，前者是提高房子的流動性，后者是提高開發(fā)商的資金流動性，希望市場活起來。

12月19日，菏澤市住建局發(fā)布的最新回應(yīng)

棚改！

真相總是藏在細(xì)節(jié)中。

除了取消限售這一焦點，經(jīng)濟ke認(rèn)認(rèn)真真地通讀了菏澤文件全文，最關(guān)注的細(xì)節(jié)是文件標(biāo)題——《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號）。

文件共七大點，前面五大點都是講棚改，取消限售的內(nèi)容夾在文件中。

棚改！全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數(shù)量持續(xù)位居全國第一，2017年約占全國的12.7%！菏澤呢？2017年的棚改量高達18萬套，約占全國的3%，數(shù)量在全國地級市中居第一位。

細(xì)節(jié)也藏在數(shù)據(jù)里，有個數(shù)據(jù)說得上“驚悚”。據(jù)菏澤上述通知，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人”。

150萬是什么概念呢？公開數(shù)據(jù)顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區(qū)人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發(fā)布的《關(guān)于打造區(qū)域中心城市的實施意見》提出的目標(biāo)是：到2020年，中心城區(qū)建成區(qū)面積達到156平方公里，人口達到150萬。

僅從這兩組數(shù)據(jù)對比看，棚改已被放大到極致，市場看似已被透支。

公開數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，菏澤一手房均價為6080元/平方米，二手房均價為6441元/平方米。2015年12月份，菏澤住宅均價為4122元/平方米。漲幅不可謂不大。

過去兩三年房價大幅上漲之后，三四線城市居民“六個錢包”都掏空了，誰還來支撐脆弱的房價呢？

菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年里，棚改是不少三四線城市房地產(chǎn)市場的決定性因素之一。

然而，今年棚改政策全面收緊。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

某省住建廳人士也告訴經(jīng)濟ke，明年棚改規(guī)模大幅度減少了?！耙獯媪?，嚴(yán)控增量?！?/p>

華創(chuàng)證券認(rèn)為，受棚改政策收緊的影響，預(yù)計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產(chǎn)生1億平方米的負(fù)面影響，并且主要發(fā)生在三四線城市。

信號？

11月份《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續(xù)38個月同比下跌之后，首次出現(xiàn)同比正增長現(xiàn)象。

庫存觸底回升的背后，是三四線城市的房子有些賣不動了。

湖南寧鄉(xiāng)一位地產(chǎn)中介商告訴經(jīng)濟ke，當(dāng)?shù)胤績r可以說是斷崖式下跌，有大開發(fā)商精裝改毛坯，從高點的7000元/平米的精裝，到現(xiàn)在出現(xiàn)4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其實就是變相降價。“二手房行業(yè)也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產(chǎn)中介店鋪關(guān)門。”

但有別于菏澤、寧鄉(xiāng)這樣的三四線城市，一二線城市調(diào)控節(jié)奏又不一樣。前段時間還有新聞?wù)f，一些資金正在尋求進入一二線城市的房市尋求避險。可見一二線城市和三四線城市面臨的情況很不一樣。

據(jù)說，武漢前一陣子召集開發(fā)商開會，傳達政策，討論形勢。開發(fā)商們紛紛叫苦連天，呼吁松綁。一陣喧囂擾攘之后，會議主持人不耐煩地丟了一句：“再吵，我們就向長沙看齊?！鳖D時，會場鴉雀無聲。

今年6月發(fā)布“反炒房”新政之后，長沙被稱為全國地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的城市，“限購、限售、限價、限企業(yè)、限離婚”等各種政策無所不有。

這次菏澤的消息一出，立刻有專家說這類似于2014年調(diào)控松綁時，廣西北海取消限購的消息。事后來看，上一輪調(diào)控的信號槍的確是在三四線城市打響的，此后開始去庫存，全面松綁。

但這次能不能當(dāng)做全國范圍放松地產(chǎn)調(diào)控的信號呢？別想太多。

經(jīng)濟ke覺得，“房住不炒”依然是中央定下的主基調(diào)，這幾輪重要會議討論經(jīng)濟問題，都沒有在這個主基調(diào)上有所松口。在這個主基調(diào)下，還有一個政策，叫“一城一策”。就像剛才說的，三四線城市和一二線城市面臨的問題都大不相同，調(diào)控很難“一刀切”，這也給各地因地制宜預(yù)留了調(diào)整空間。菏澤的事，在這個層面上去理解恐怕才更準(zhǔn)確。