一半是海水，一半是火焰。

2017年的樓市，是恐慌與彷徨交織。2018年的樓市，則是從狂熱到冰封，逆轉(zhuǎn)之快，令人瞠目。

上半年，是買到就是賺到的邏輯，上到98歲的老奶奶，下到12歲的小朋友，無不加入搶房大軍。下半年，則是降價(jià)維權(quán)的主場，從杭州到廈門再到小縣城，無論開發(fā)商如何賣力促銷，購房者都不愿意入市。

一開始都是“房價(jià)不會跌”的信仰，到了下半年都成了“房價(jià)還能怎么漲？”的質(zhì)疑。這一年的形勢變化，生動(dòng)體現(xiàn)國人對于房價(jià)的糾結(jié)與無奈。

了解過去才能看清未來，2018年中國樓市到底發(fā)生了什么？

01

六個(gè)錢包

經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱可能從來沒有想到，自己的一句話竟然成了2018年中國樓市的第一關(guān)鍵詞。

在4月份一場演講中，樊綱在回答現(xiàn)場觀眾“年輕人應(yīng)該買房還是租房”的提問時(shí)表示：

年輕人如果要結(jié)婚了，雙方父母、爺爺奶奶、外公外婆的“六個(gè)錢包”能一起湊出首付，建議還是買房好。

一石激起千層浪。

從現(xiàn)實(shí)邏輯來看，樊綱此話不無道理：過去20年房價(jià)持續(xù)上漲的經(jīng)驗(yàn)，讓他們看到只有買房才能一夜“暴富”，不至于被時(shí)代拋棄，唯一的問題就是想方設(shè)法上車。

問題在于，這一切都是建立在房價(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)之上。如果房價(jià)一旦下跌，六個(gè)錢包全部陷進(jìn)去，有誰能承受如此之大的代價(jià)？掏空了六個(gè)錢包，父母養(yǎng)老要不要，醫(yī)療怎么辦，出現(xiàn)大病又如何？

沒人能回答這些疑問。

事實(shí)上，六個(gè)錢包，正是支撐這一輪房價(jià)上漲的關(guān)鍵所在。掏空六個(gè)錢包，湊齊首付，然后在承擔(dān)起七成的貸款債務(wù)，居民加杠桿的過程由此完成。

當(dāng)然，手上有幾個(gè)億資產(chǎn)的人，拿出個(gè)幾千萬去炒房，不過是街頭的猜大小游戲，贏了繼續(xù)放大自己的財(cái)富，輸了也不會傷及根本。

而對于耗盡祖輩積蓄才能湊齊幾十萬上百萬首付的人，這就是人生的全部投注，不僅父母數(shù)十年的積蓄被一次清空，自己也要付出未來二十年的青春。

這個(gè)游戲，剛需家庭真敢玩么？

02

萬人搶房

萬人搶房，是2018年上半年的樓市風(fēng)景。

在5-6月的杭州，98歲老奶奶親自上陣搖號，“買來用于自住”；一名女性在搖號排隊(duì)現(xiàn)場，由于體力不支暈倒。高峰時(shí)期，僅杭州一地，搖號凍結(jié)的資金高達(dá)300億元之巨。

在成都，7萬人搶1000套房子，排隊(duì)提交材料的隊(duì)伍一眼望不到盡頭。

在深圳，一樓盤未售先紅，開盤前先交500萬誠意金才能獲得搖號資格，房子起步價(jià)2000萬，選房限時(shí)2分鐘，否則視同放棄。

在西安，某樓盤搖號前日，“內(nèi)定關(guān)系房”名單被曝光，其中不乏公職人員。截至5月28日，當(dāng)?shù)匾堰M(jìn)行了142人次的調(diào)查核實(shí)工作。

排隊(duì)排到暈倒，98歲老奶奶親自上陣，7萬人瘋搶1000套房子，“內(nèi)定關(guān)系戶”橫行……這一輪搶房大戰(zhàn)，令人瞠目結(jié)舌。

究其根本，在于限價(jià)搖號制造的套利空間。高峰時(shí)期，在杭州某樓盤，新房搖號價(jià)格僅為1.85萬元，而周邊二手房早已突破3萬，一套房子動(dòng)輒就是上百萬的利差。

然而，這樣的游戲顯然維持不下去。到了下半年，搖號最為熱鬧的杭州、成都，樓市紛紛消停。

03

降價(jià)維權(quán)

降價(jià)維權(quán)，是2018年下半年各大城市的常態(tài)。

最早的一起是從北京通州開始的。

6月30日，北京通州某樓盤，數(shù)十名身著印有“退房”字樣短袖的老業(yè)主，聚集于售樓處，要求退房，原因是房價(jià)從高位降了1萬元左右。

這一事件，拉開這一輪樓市降價(jià)維權(quán)的序幕。

到了9月底，杭州某樓盤二期降價(jià)40萬，老業(yè)主在現(xiàn)場打起橫幅，要求“還我們的血汗錢”，有業(yè)主滿臉不可置信：不是說亞運(yùn)之前一直漲的嗎？

從杭州開始，降價(jià)維權(quán)開始蔓延開來。廣州、廈門、合肥乃至安徽四五線的小縣城，到處都是維權(quán)退房的身影。

房價(jià)跌了就不干，這樣的事在歷史上反復(fù)上演。2008、2011、2014再到這一次的2018年，降價(jià)維權(quán)向來都是樓市下行周期的標(biāo)配大戲。

這背后，一方面房子是大宗投資，一個(gè)房子，就足以掏盡一個(gè)家庭的六個(gè)錢包。如果剛買完房就下跌，沒有多少人能接受這種代價(jià)。

另一方面， “大鬧大解決”的思維，又給了他們以現(xiàn)實(shí)的勇氣；房價(jià)不能跌的“隱性擔(dān)?！保瑸樗腥颂峁┝藦?qiáng)大的底氣。

04

降價(jià)未遂

降價(jià)未遂，這個(gè)詞語注定要被寫入房地產(chǎn)歷史。

與降價(jià)維權(quán)成為樓市下行周期的標(biāo)配大戲一樣，地方政府的態(tài)度在歷次下行周期里也如出一轍。

11月初，人民日報(bào)海外版旗下新媒體俠客島曾報(bào)道：

安徽某地開發(fā)商因降價(jià)被約談，還有一地開發(fā)商在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自調(diào)研之后，房價(jià)便又回漲。

雖然這兩地紛紛否認(rèn)有此事，但誰最擔(dān)憂房價(jià)下跌，可謂一目了然。

地方政府為何如此在意樓市漲跌？

根本原因在于，樓市漲跌，關(guān)于土地財(cái)政的基本盤，也關(guān)乎房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。

一旦樓市下行，不僅土地流拍成為常態(tài)，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力也會受到影響。

05

開發(fā)商舉報(bào)自己

房價(jià)下跌，業(yè)主因?yàn)槔媸軗p而維權(quán)。房價(jià)上漲，自然也少不了開發(fā)商為了巨額利益而鋌而走險(xiǎn)。

8月份，西安一開發(fā)商自己舉報(bào)自己無證銷售。以此為由，在商品房售出兩年后，將業(yè)主告上法庭，欲收回所售房產(chǎn)。

這兩年，西安房價(jià)可謂一路高漲。就涉事樓盤而言，2016年業(yè)主購買時(shí)價(jià)格僅為7000元；2018年8月，周邊樓盤均價(jià)已經(jīng)高達(dá)2萬多元。

從7000多到2萬多，短短兩年多時(shí)間，就是兩三倍的漲幅。

的確，按照法律規(guī)定，開發(fā)商無證違規(guī)售房，購房合同無效。顯然，一旦購房合同被認(rèn)定無效，開發(fā)商僅需退回業(yè)主兩年前繳納的房款，頂多再附加一點(diǎn)利息。即便可以認(rèn)定開發(fā)商有意欺瞞，業(yè)主最多也只能獲得不超過一倍的賠償。

當(dāng)然，開發(fā)商違規(guī)，行政處罰也必不可少。無證售房，雖說可以沒收違法所得，但實(shí)際上很少見。

與業(yè)主因房價(jià)下跌而要求退房一樣，開發(fā)商玩舉報(bào)自己的套路，無非是試圖通過法律陷阱，攫取房價(jià)暴漲的巨額收益。

用違規(guī)和毀諾來賺取利益，這讓市場規(guī)劃、契約精神和法律制度都成了戲耍的對象。

06

五星期的家

2018年，對于碧桂園來說，可謂諸事不順。

雖然坐到了房地產(chǎn)一哥的位置，但一連串的工地事故，不斷涌現(xiàn)的質(zhì)量維權(quán)問題，要求設(shè)計(jì)院“通宵出圖”的不專業(yè)表現(xiàn)，讓碧桂園迅速成為全國焦點(diǎn)，而高周轉(zhuǎn)模式則被歸為這一切的癥結(jié)。

五星級的家，原本是碧桂園的招牌式標(biāo)語。在現(xiàn)實(shí)面前，迅速成了“五星期的家”的調(diào)侃。

為這場風(fēng)波火上澆油的，則是一場怪態(tài)百出的新聞發(fā)布會。

8月3日，碧桂園在佛山總部舉辦新聞發(fā)布會，總裁在會上致歉， 本來是挽回聲譽(yù)的行動(dòng)，卻因?yàn)閮杉?，再度引發(fā)軒然大波。

一件是，碧桂園為現(xiàn)場參會的記者，一個(gè)準(zhǔn)備了一個(gè)“香奈兒”，不少媒體人和自媒體人為維護(hù)清白，主動(dòng)拒收伴手禮。

另一件是，楊國強(qiáng)在會上自剖心跡：我是天下最笨的人了。

意思是說，自己每天都在為社會而忙，花的錢不是自己的，做的東西不是自己的，本來可以跟著王石大哥去爬珠穆朗瑪峰，所以說是天下最笨。

這段話迅速加入了“不知妻美劉強(qiáng)東”的七字組合：天下最笨楊國強(qiáng)。

這還沒有結(jié)束，在這場會上，道歉的是總裁，而不是掌門人楊國強(qiáng)。“楊國強(qiáng)，你為什么不道歉”，這句話，又在網(wǎng)絡(luò)上響徹了數(shù)天之久。

在碧桂園20多年的發(fā)展史上，這個(gè)“可怕的順德人”從來沒有如此被動(dòng)。

高處不勝寒，高周轉(zhuǎn)也不勝寒。

07 

活下去

一句“活下去”，讓2018年的樓市瑟瑟發(fā)抖。

說這話的是行業(yè)龍頭萬科。在9月份的內(nèi)部講話上，郁亮首先拋出了這個(gè)判斷：未來三年，萬科要把活下去這三個(gè)字作為基本要求。

9月底，萬科將“活下去”這個(gè)三個(gè)紅底白字的標(biāo)語，掛到了會場上，由此引發(fā)軒然大波。

萬科究竟是真悲觀，還是假哭慘？

你說萬科真悲觀？2018年以來，萬科拿地金額位居各大房企之首；從10月到11月，萬科還陸續(xù)抄底了華夏幸福、海航和嘉凱城等多個(gè)項(xiàng)目。

你說萬科假哭慘？從9月開始，萬科多個(gè)項(xiàng)目打折降價(jià)，甚至給廈門維權(quán)業(yè)主退房。在三季度報(bào)告里，萬科更是計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備41.4億元，這一數(shù)字在上半年還只是15.37億元。

行業(yè)龍頭的心真難猜，不過對于以穩(wěn)健著稱的萬科來說，每一次調(diào)整，都是下手的好機(jī)會。這也是萬科這段話引發(fā)整個(gè)行業(yè)抵觸的核心原因所在。

幾個(gè)月過去，郁亮說：

沒想到一張照片讓大家這么激動(dòng)，因?yàn)樵斐闪藧毫拥挠绊?，萬科開除了三個(gè)泄密員工。

郁亮解釋說，把每一天都當(dāng)成最后一天來活。

你過冬準(zhǔn)備得更充分，天氣暖和了，你也沒什么事。但你準(zhǔn)備不足，就會有問題。

這話不是沒有道理。

08

長租公寓爆倉

網(wǎng)貸能與租房掛鉤，這在過去，打破頭都讓人想不出來。

長租公寓，就實(shí)現(xiàn)了這個(gè)玩法。

8月份，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)的長租公寓爆倉。鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家。爆倉之后，不僅業(yè)主拿不到租金，租客還背上了網(wǎng)貸公司的“分期貸款”協(xié)議。

這一切是怎么發(fā)生的？

第一步，長租公寓中介運(yùn)營方把租金變成分期貸款。指定租客通過網(wǎng)貸APP繳納租金，租客以為繳納的是房租，實(shí)際上是在償還“分期貸款”。

第二步，中介空手套白狼。網(wǎng)貸平臺一次性扣掉12月的租金，這筆錢隨即進(jìn)了中介的口袋，而在業(yè)主那一邊，中介只需要按季度付租金，剩余的資金則截留下來為己所用。

第三步，資金鏈斷裂。如果中介和網(wǎng)貸都不發(fā)生問題，這個(gè)鏈條就不會斷裂。租客以為自己正在按月付房租，房東以為自己穩(wěn)穩(wěn)收到了租金。但是，一旦網(wǎng)貸平臺暴雷，或者中介資金鏈斷裂，那么問題就嚴(yán)重了。

一言以蔽之，這種模式，就是中介利用租客信用加杠桿，把一門簡單的租賃生意，生生做成了復(fù)雜的金融游戲。

租賃時(shí)代將要到來，但長租公寓為了跑馬圈地，不惜將租賃生意做成金融游戲，這顯然不是正途。

09

搶人大戰(zhàn)

忽悠之間，幾乎所有城市發(fā)現(xiàn)，人不夠用了。

于是乎，搶人大戰(zhàn)，從一線城市到二線城市，從沿海城市到內(nèi)陸城市，不斷蔓延。

武漢大學(xué)生買房打8折，長沙大專生即可落戶，南京40歲以下本科生可先落戶后就業(yè)……送錢送房送戶口，搶人大戰(zhàn)愈發(fā)白熱化。

這其中，最核心的搶人之策，是基于送戶口衍生而出的房票制度。在限購圍城的大環(huán)境下，戶口等同于購房資格，放開落戶限制，就相當(dāng)于在限購圍城上打開缺口，送出一張張房票，讓大學(xué)生能以最快的速度抵達(dá)售樓處。

這一利器最為醒目之處在于，它具有應(yīng)付不同環(huán)境的雙重特性：

在樓市火熱的階段，房票是搶人的籌碼；

在樓市相對消停的階段，房票又是刺激的利器。

這筆生意，穩(wěn)賺不賠。

搶人還是搶房，一時(shí)間成了默而不宣的潛規(guī)則。

在搶人大戰(zhàn)推波助瀾之下，僅西安一地，一年多時(shí)間就新增戶籍人口100多萬，而當(dāng)?shù)胤績r(jià)也隨之水漲船高。

10

調(diào)控過山車

從史上最嚴(yán)到樓市松綁有多遠(yuǎn)？

不會超過三年時(shí)間。這就是樓市調(diào)控的三年定律。

從2016年10月到2018年10月，兩年時(shí)間，全國各地共計(jì)100多個(gè)城市，累計(jì)出臺調(diào)控高達(dá)700余次。 僅今年前10個(gè)月，累計(jì)調(diào)控頻次高達(dá)400多次，平均每天就有一次以上的調(diào)控。

然而，到了11月之后，樓市調(diào)控戛然而止。11月和12月加起來，僅僅只有10多次調(diào)控，而且力度完全不同以往。

到了2018年即將收官之際，樓市突然松綁。先是山東菏澤取消限售，打響全國樓市松綁第一槍，上層對此并無表示反對，政策底線被試探而出，于是松綁接二連三。

為什么樓市調(diào)控轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥?？究其根本，中國樓市是政策市，政策市下一切都會隨著經(jīng)濟(jì)形勢而變。而樓市調(diào)控本身就是逆周期的。越是火熱，調(diào)控越是嚴(yán)絲合縫；越是衰弱，調(diào)控越會留出巨大寬松空間。

顯然，樓市調(diào)控放松，并不代表房價(jià)就要再度上漲，只能說明房價(jià)剛剛調(diào)整，一些地方已經(jīng)撐不住了。

11

結(jié)語

2017年中國樓市，留給人們的是房價(jià)大漲的印象。2018年中國樓市，給出的是一場從狂熱到冰封的公開課。

2019年的樓市，會給人們留下什么？

穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的年度目標(biāo)，有無可能完成？房住不炒的大定位，又該如何實(shí)現(xiàn)？喧嚷已久的房產(chǎn)稅會不會出臺？樓市是高位盤整還是一路向下，抑或重啟上漲勢頭？

這一切都不確定。唯一能確定的是，2019年是相當(dāng)困難的一年。

經(jīng)濟(jì)面對更多的不確定性，樓市也將面臨更大的不確定性，這顯然不適合投資豪賭，一切安全為上。

                                                                                                                                              轉(zhuǎn)至 | 凱風(fēng)《國民經(jīng)略》