過去一年，房地產(chǎn)市場基本面已深度調(diào)整，尤其是在“房住不炒”、“租購并舉”等政策主導(dǎo)下，市場的供求格局和交易情況發(fā)生了顯著變化。

據(jù)貝殼研究院《2018年全國房地產(chǎn)市場報告》（下稱《報告》）顯示，2018年房地產(chǎn)市場基本結(jié)束增長勢頭，全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平。其中，2018年全國商品住宅銷售面積14.6億平方米，與去年持平；而全國二手房市場則保持2017年以來的低溫狀態(tài)，預(yù)計(jì)全年成交420萬套，略低于2017年的421萬套。

持續(xù)性的調(diào)控和高質(zhì)量競爭下，房屋交易的新房、二手房、租賃均迎來周期性的調(diào)整，新的市場機(jī)制也在逐漸顯現(xiàn)。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)近日分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)的全流通時代已然到來，具體表現(xiàn)為上述三者的市場聯(lián)動越來越強(qiáng)，在交易關(guān)系中互生互聯(lián)而非獨(dú)立分割。

據(jù)《報告》預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)市場有幾個值得關(guān)注的市場趨勢：一是“二手觸底”：隨著市場的回溫、限售政策的松綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，今年二手房市場下行的態(tài)勢有望得到轉(zhuǎn)變。再加上政策放松的影響，今年二手房市場將結(jié)束繼續(xù)下行的態(tài)勢；二是“一線底火”：作為房地產(chǎn)底火的一線城市今年市場有望小幅回升，首次置業(yè)需求將加快進(jìn)入市場，帶動換房改善鏈條活躍；三是“二線壓倉”，2018年年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現(xiàn)改善態(tài)勢，2019年二線房地產(chǎn)市場將成為支持全國房地產(chǎn)市場增長的主力；第四，“新房放量”：2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會分流二手房市場的需求。

上述新的市場變化，帶來兩重思考：一方面，亟需重新審視新房和二手房之間的相互影響；一方面，不應(yīng)再將租賃市場割裂于買賣市場之外，而要深入理解其內(nèi)在關(guān)聯(lián)。

“‘全流通’意味著，新房市場、二手房市場、租賃市場之間逐漸交互，交易的冷暖變化、周期起伏取決于三者交互的方式、時機(jī)與動能?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步解釋稱，這背后的市場機(jī)制是‘交易乘數(shù)’，即每當(dāng)一個潛在客戶從租賃市場進(jìn)入交易市場，這一次交易會引發(fā)一連串交易，從而顯著放大交易總量。

值得注意的是，“全流通”市場格局也引發(fā)房屋交易如何均衡發(fā)展的命題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果新房價格過高或產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不完整，就會產(chǎn)生對二手房的“過度擠壓”，而市場存在內(nèi)在的不穩(wěn)定性，在交易乘數(shù)的作用下，也容易導(dǎo)致急漲急跌的波動效應(yīng)。只有當(dāng)購房者需求能在一二手和租賃市場之間順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，市場繁榮才可持續(xù)。