雖然公歷2019年已經(jīng)過去一個(gè)月了，但大多數(shù)中國人更傾向于以春節(jié)為年度的分界線——過了除夕才是新年。春節(jié)期間，走親訪友，除了“你怎么還不找男（女）朋友”，“你打算什么時(shí)候結(jié)婚”外，“你買房了嗎”是必被親戚問到的N個(gè)問題之一。

　　2018年，樓市調(diào)控政策密集，全年房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)450次，刷新歷史紀(jì)錄，同比2017年大幅上漲75%。密集的調(diào)控——特別是7o31政治局會議“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”之后，市場迅速轉(zhuǎn)冷，不少城市房價(jià)出現(xiàn)微跌，潛在購房者的觀望情緒濃厚，各種聳人聽聞的消息也開始滿天飛。2019年樓市會怎么走，是大家非常關(guān)心的問題。

　　各種指標(biāo)表明，2019年樓市會保持平穩(wěn)發(fā)展，但分化會加劇——一二線有望回暖并存在上漲壓力，而三四線的政策會逐步松動(dòng)，但下行壓力大，喪失投資價(jià)值。

　　暴跌和崩盤是幻想，樓市還將保持平穩(wěn)

　　尚未買房，或者覺得自己買不起房的群體，總是希望房價(jià)暴跌甚至整個(gè)樓市崩盤，這樣自己就可以撿漏了。去年下半年，伴隨著一些城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對跌跌不休的股價(jià)開啟“護(hù)盤”模式，似乎下跌的拐點(diǎn)已經(jīng)確立了。然而，鑒于房地產(chǎn)是周期之母，房價(jià)大跌會誘發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，政府絕不會讓這種情況出現(xiàn)。

　　早在去年12月24日的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部長王蒙徽提出了2019年十個(gè)方面的工作重點(diǎn)，其中就包括“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”。

　　穩(wěn)的意思就是不大漲也不大跌。要知道，遠(yuǎn)一點(diǎn)上個(gè)世紀(jì)日本的樓市出現(xiàn)過崩盤，近一點(diǎn)，次貸危機(jī)中美國全國的房價(jià)跌了40%左右。我們怎么穩(wěn)？憑啥？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，供需決定市場價(jià)格，而我國地方政府恰恰可以調(diào)節(jié)房子的供給和需求。

　　首先是調(diào)節(jié)供應(yīng)

　　本輪的樓市周期始于2015年的去存庫，至今已歷經(jīng)4年有余，期間投資穩(wěn)步回升，銷售迭創(chuàng)新高，同時(shí)調(diào)控的嚴(yán)厲程度也創(chuàng)下了歷史之最。

　　去庫存是因?yàn)?015年時(shí)，大多數(shù)城市的庫存高企；調(diào)控不斷加碼，是因?yàn)閮疵偷娜齑嬲呦拢鞯貛齑娓婕?，房價(jià)猛漲。數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，其中一城市庫存連續(xù)34個(gè)月同比下跌，二線城市連續(xù)42個(gè)月同比下跌，三線城市連續(xù)38個(gè)月同比下跌……

　　為何？因?yàn)檎贿叴罅θ齑?，一邊?yán)格控制土地的供給，土地供給少了，新房的供應(yīng)量自然就少了，而需求還增加了，庫存自然急劇減少。

　　當(dāng)上行壓力較大時(shí)，地方政府可以加大土地供給，在供給端抑制房價(jià)過快上漲；當(dāng)面臨下行壓力時(shí)，地方政府可以減少土地供給，穩(wěn)住房價(jià)。

　　以前，有些房地產(chǎn)企業(yè)拿了土地之后捂著不開發(fā)，現(xiàn)在不少地方政府明文規(guī)定“拿地1年后不動(dòng)工、4年后不竣工，就要按閑置土地處理”！

　　對已經(jīng)以二手房交易為主的城市，地方政府同樣可以通過“限售”、稅收政策（比如不滿兩年要交5.6%的增值稅）等增大二手房流通的難度，調(diào)節(jié)二手房入市數(shù)量。

　　其次是調(diào)節(jié)需求

　　上漲期間，大家都想買，地方政府可以通過設(shè)定購房條件，比如是否有當(dāng)?shù)貞艨?、社保年限等；符合購房條件的，還可以對不同需求設(shè)定門檻，比如二套首付要五成甚至七成，貸款利率上浮的比例更高……

　　同樣的，當(dāng)房價(jià)面臨下行壓力的時(shí)候，可以通過降低首付、貸款利率，放寬購房、公積金提?。ū热缈梢蕴崛∮糜诋惖刭彿康龋╅T檻等，刺激潛在購房者的購買欲望。2015年以來的去庫存即取得明顯效果。

　　除此之外，地方政府還通過限價(jià)、強(qiáng)調(diào)政策穩(wěn)定性等穩(wěn)定市場的預(yù)期。雖然自2018年底以來，各地“松綁”的消息頻傳?！耙怀且徊摺钡目傮w導(dǎo)向下，地方政府的主動(dòng)權(quán)會更大，但是調(diào)控的主基調(diào)依然未變。比如，1月14日，在亞洲金融論壇上，銀保監(jiān)會副主席王兆星說到“在2019年房地產(chǎn)市場應(yīng)該注意哪些問題”時(shí)表示：既不要過熱也不要過冷，最好是保持相對穩(wěn)定。

　　一二線有上漲壓力，三四線喪失投資價(jià)值

　　雖然2019年我國樓市整體將保持平穩(wěn)，但中國之大，決定了整體平穩(wěn)的情況下，不同城市甚至同一城市內(nèi)部的分化都會十分嚴(yán)重。因?yàn)轱L(fēng)來了，豬都能飛起來，但一旦風(fēng)停了，只有鳥還能繼續(xù)飛，豬一定會摔下來。

　　市場整體穩(wěn)定的情況下，即便不算風(fēng)停也從之前的颶風(fēng)變成微風(fēng)了。炒作之風(fēng)遏制以后，價(jià)值決定價(jià)格的規(guī)律會開始起作用。

　　總的來說，一線和核心二線城市有望逐步回溫，剩余的部分二線城市，以及大部分三四線城市在2019年則大概率會迎來降溫。

　　要搞清楚這個(gè)問題，首先要談一下房地產(chǎn)的三種價(jià)值：居住價(jià)值、投資價(jià)值，以及精神價(jià)值。

　　居住的價(jià)值很容易理解，因?yàn)樽赃h(yuǎn)古有房子以來，其最基本的功能就是為人們遮風(fēng)擋雨，也是馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)里面所說的使用價(jià)值，黨中央也定調(diào)“房住不炒”。投資價(jià)值也很好理解，過去十幾年來，我們聽過太多買房致富的故事，這些故事激勵(lì)著一批又一批的人（特別是炒房客）沖進(jìn)樓市。很多時(shí)候，二者是合一的，哪怕你只是買一套房子，這依然是成立的。

　　對大多數(shù)人來說，買房是一輩子最大的一筆支出。前不久，西南大學(xué)與廣發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)布了《2018中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示我國城市家庭77.7%資產(chǎn)都用在了買房子上面。沒有一個(gè)人希望自己人生中最大的一筆投入是不斷貶值的。然而，現(xiàn)實(shí)中，這樣的房子不在少數(shù)，而且2019年還會更多。

　　2018年底，我的幾個(gè)朋友在中部某弱三線城市買二手房（一百三十平米以上），都覺得貴了。鑒于賣家四年前投資買了房子之后并未出租和自住，如今的賣價(jià)看似比買入價(jià)高了二三十萬?？墒?，我給他們算了一下，如果將賣家過去幾年的還貸成本以及首付的時(shí)間成本考慮進(jìn)去，也就賺了不到十萬塊錢。要知道，這還是得益于去庫存政策帶動(dòng)三四線城市大漲行情下的收益。如果整個(gè)市場保持平穩(wěn)，這類房子用于自住的話，勉強(qiáng)可以保值，增值就別想了。

　　這類房子只有精神價(jià)值，購買者只是花錢買一套房子，解決自己的安全感，但自己在里面居住的時(shí)間很少（比如在沿海打工，在老家買房）。

　　大量這樣的房子都聚集在三四線城市。隨著2018年下半年以來市場持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)搶跑，2019年市場整體平穩(wěn)的情況下，需求透支和購買力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市都將面臨回調(diào)。

　　為啥？

　　眾所周知，三四線城市這一波的行情，跟棚改貨幣化安置有很大關(guān)系。目前，這一動(dòng)力正逐步走向衰竭。首先是新開工數(shù)量逐步減少，2018年棚改新開工616萬套，超額完成580萬套計(jì)劃，按照國務(wù)院2018-2020年新開工1500萬套的規(guī)劃，剩余棚改任務(wù)僅884萬套；其次，棚改貨幣化安置比例減少，根據(jù)此前的多項(xiàng)政策，預(yù)計(jì)2019年三四線城市棚改貨幣化安置套數(shù)將減少130萬套左右；最后，這一輪三四線樓市行情上漲所加大供應(yīng)的土地，即將形成新的住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)從2019年下半年開始，將進(jìn)入新的去庫存階段。各種因素疊加將使得三四線城市今年的增速回落8—10個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果自住而且買得起，仍然可以購買；或者，哪怕只是為了解決自己的安全感問題，也可以買，畢竟解決安全感也是一種效用和滿足?？墒?，如果2019年還指望隨便在三四線買一套房就能保值甚至增值，結(jié)果很可能會讓你很失望。

　　當(dāng)然，一線和部分核心二線城市，經(jīng)過史上最嚴(yán)調(diào)控的洗禮之后，2019年面臨上行的壓力。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年12月份70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。

　　1月9日，北京（樓盤）市公布兩宗住宅混合公建用地的預(yù)申請公告，兩宗地塊并未限定住宅銷售限價(jià)。而自2016年起，北京采取“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓方式，此后出讓的大部分地塊都采用這種方式。佛山（樓盤）也悄悄取消了樓市限價(jià)。

　　中國經(jīng)濟(jì)增速仍然較高，樓市長期向好

　　我們知道，對成長股的估值總是高于其他股票，因?yàn)槠湓鲩L足夠快，幾年之后，其估值倍數(shù)自然就下去了。很多人說，買房就是賭國運(yùn)，其實(shí)就是將房子當(dāng)成了一個(gè)國家的股票，買房就是看好未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　最近幾年，就世界范圍內(nèi)看我國的經(jīng)濟(jì)增速依然不錯(cuò)。

　　2018年，我國GDP總量超過90萬億人民幣（增速為6.6%），折合約13萬億美元，相當(dāng)于美國2000年的經(jīng)濟(jì)體量，2000年美國的GDP增速為4.1%。相比之下，當(dāng)前同等經(jīng)濟(jì)體量的中國仍領(lǐng)先2.5個(gè)百分點(diǎn)！

　　只要經(jīng)濟(jì)還在穩(wěn)健增長，作為“國家的股票”——房子，其價(jià)格就有基本面的支撐，至少能夠與GDP的增速保持一致。

　　根據(jù)國際清算銀行的統(tǒng)計(jì)，1970-2017年23個(gè)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)年均增速為6.5%，折合累計(jì)漲幅為20.6倍。除德國、瑞士、日本、泰國的累計(jì)漲幅低于4倍（年均增長低于3.5%）以外其他表現(xiàn)均不錯(cuò)（如下表）。

　　核心城市漲幅更加驚人。倫敦（指大倫敦地區(qū)，包括319平方公里的內(nèi)倫敦和1254平方公里的外倫敦，土地面積合計(jì) 1573平方公里）房價(jià)，巴黎50年上漲33倍……均超越同期全國名義GDP的增長速度。

　　而且，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，新興經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)增長更快。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2001年~2017年，印度、墨西哥等10個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)年均增長5.6%；同期，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)年均增長為3.6%！這些新興經(jīng)濟(jì)體中，中國的體量不僅最大，經(jīng)濟(jì)依然保持較高增速，而且人民幣的幣值也十分的穩(wěn)定。

　　根據(jù)世邦魏理仕集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年，境外資金在中國房產(chǎn)（包括住宅、商業(yè)和辦公樓等）上的投資激增了62%，創(chuàng)下自2005年以來的最大規(guī)模。外資大舉抄底，正是因?yàn)殚L期中國經(jīng)濟(jì)和樓市的發(fā)展。

　　小結(jié)

　　自2003年確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了各種問題，一直備受各種質(zhì)疑，但其經(jīng)濟(jì)發(fā)展“定海神針”的角色也是不容忽視的。而且，房地產(chǎn)低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢突出，2017年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)不良率0.8%，在各行業(yè)中最低，遠(yuǎn)低于2.8%的均值；居民購房貸款不良率也維持在0.3%以下。

　　2019年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻。歐盟委員會、歐洲央行、國際貨幣基金組織分別預(yù)計(jì)2019年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長1.9%、1.7%和1.9%。世界銀行最新發(fā)布的《2019全球經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》指出，2019年全球經(jīng)濟(jì)增長將放緩至2.9%。中國在滿足居民正常住房需求的前提下發(fā)展房地產(chǎn)，還能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又有何不可？！

　　美國的GDP貢獻(xiàn)中地產(chǎn)行業(yè)的占比也很高。事實(shí)上，2008年之后，美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻(xiàn)度最低是12.6%，隨后幾乎一路遞增。相比之下，中國長期只有6%左右（以行業(yè)增加值計(jì)算，中國地產(chǎn)行業(yè)2017年的GDP貢獻(xiàn)為5.4萬億人民幣，在GDP中的占比約為6.5%，若將政府5.2萬億人民幣的土地財(cái)政收入也計(jì)算在內(nèi)，則中國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)也在12%以上，與美國相當(dāng)）。更重要的是，經(jīng)過史上最嚴(yán)調(diào)控，中國房地產(chǎn)逐步已回歸實(shí)體屬性，2019還將跟實(shí)體掛鉤更加緊密。