今年，房企們度過了一個冷清的春節(jié)。

房地產(chǎn)某研究機構研究報告顯示，春節(jié)兩周（1月28日至2月10日），44個重點監(jiān)測的城市成交量同比下降14％；三四線市場更是不容樂觀，成交量跌幅高達23％，成交量同比腰斬的城市不在少數(shù)。

在購房剛需不斷降低，投資需求快速增長的背景下，買房這一行為更具彈性了。

西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）發(fā)布的研究報告顯示，2008年至2017年這十年間，被調(diào)查的城鎮(zhèn)地區(qū)新購住房目的中，剛需由69.7％下降到46.4％，投資需求由19.6％上升到37.6％，改善需求變化不太大。

何時購房，越來越像一道算術題。

根據(jù)2017年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，全國家庭住房擁有率為92.8％。家庭住房擁有率，指的是擁有住房的家庭占全部家庭的比例。

換句話說，作為一個中國人，家里沒套房真的要算少數(shù)群體了。

而且，2017年城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1％，越來越多的城鎮(zhèn)家庭不只有一套房子。

擁有的房子多了，就很有可能會導致住房的閑置。

不過目前，中國還沒有住房空置率的統(tǒng)計標準和官方數(shù)據(jù)。

國家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”，據(jù)此測算，2017年大中城市房屋空置率為11.9％，小城市房屋空置率為13.9％。

西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）將空置住房定義為在調(diào)查時無人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

通過對29個省市262個縣1048個社區(qū)進行分層隨機抽樣調(diào)查顯示，2017年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4％。據(jù)此估算，2017年，我國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數(shù)量總數(shù)為6500萬套。

二、三線城市的住房空置情況更為嚴峻。2017年二線城市、三線城市空置率分別高達22.2％和21.81％，遠高于一線城市的16.8％。

因為是按照統(tǒng)一口徑進行計算，即使絕對值上存在出入，但住房空置率上升的趨勢是明確的。

從趨勢上看，2011年至2017年，一線城市的住房空置率略有下降，二、三線城市上升明顯。尤其是二線城市，住房空置現(xiàn)象比三線城市更加嚴重。

該研究稱，在2015年至2017年間，二三線城市商品住宅銷售大幅度上漲，但三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長速度超過三線城市。

至于一線城市，新增住房與人口增長基本相當，但有1.4％的家庭被拆遷，所以住房空置率有所下降。

沒辦法，一線城市的吸引力向來很大，這體現(xiàn)在教育水平、就業(yè)機會等方方面面。吸引的外來人口多了，空置的房子必然更少。而這些外來人口，很多都來自于二、三線城市。

多年來，一線城市的房價被推向一個個高潮。在這之后，購房政策逐步開始收緊。有些人眼看著錢快攢夠了，買房的資格又沒有了。

但幸好，新一線城市開始了人才爭奪戰(zhàn)。像西安、南京、武漢等多個城市，人才引進政策一輪輪加碼，被吸引而來的人們競相落戶買房。

結(jié)果，這些熱門城市的房地產(chǎn)庫存也降下來了。

據(jù)統(tǒng)計，2015年至2017年期間，西安、杭州、武漢等地已經(jīng)取得預售許可證但還未銷售出去的新建商品住宅面積下降超過60％。

硬幣總有正反面，幾家歡喜幾家愁。因為新一線城市的吸引力，多是相對于三、四線城市而言的。

統(tǒng)計局公布的40個大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面積在2016年進入快速增長時期，2017年漲幅開始明顯超過一、二線城市。于是，開發(fā)商更積極地在三、四線甚至級別更低的城市大量購置土地。

但對于有些城市而言，根本不需要建那么多樓。尤其像是遵義、瀘州、南充等中西部城市。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至2018年7月期間，瀘州人口凈流出78萬人，但住宅的庫存卻多出了1145萬平方米；遵義人口凈流出178萬人，住宅的庫存卻多出了568萬平方米。

這么一看，或許在接下來的一年里，三、四線城市的樓市還將延續(xù)開年的低迷。