在剛剛過(guò)去的上半年，“小陽(yáng)春”“土拍熱”“止跌令”“預(yù)警房?jī)r(jià)”“融資收緊”“調(diào)控加碼”等成為樓市關(guān)鍵詞。在“房住不炒”及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“中考”成績(jī)?nèi)绾危?/p>

　　近日，中指控股發(fā)布了《2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》《2019年上半年品牌房企銷售業(yè)績(jī)排行榜》《2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望》，從土地市場(chǎng)、房企銷售、市場(chǎng)表現(xiàn)三方面，對(duì)上半年樓市進(jìn)行了小結(jié)。

　　土地市場(chǎng)：46家房企拿地超100億

　　今年春節(jié)后，土地市場(chǎng)隨著樓市“小陽(yáng)春”行情的到來(lái)逐步回暖。進(jìn)入6月，房企拿地?zé)岫热匀徊粶p。但今年以來(lái)在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，房企搶地?zé)岢被貧w理性，且熱點(diǎn)區(qū)域繼續(xù)分化。

　　6月29日，中指控股發(fā)布的《2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)占據(jù)拿地總金額榜單前三位，46家房企拿地金額超100億元，長(zhǎng)三角穩(wěn)居各城市群拿地金額榜首，中西部土地市場(chǎng)持續(xù)受到關(guān)注。

　　盡管此前多家房地產(chǎn)頭部企業(yè)都表示土地市場(chǎng)過(guò)熱，將“謹(jǐn)慎投資”“謹(jǐn)慎參拍”，但這并不妨礙他們繼續(xù)稱霸拿地排行榜。

　　5~6月，碧桂園仍繼續(xù)保持較大的拿地力度，先后在上海（樓盤）閔行、金山、崇明相繼拿下住宅用地，總價(jià)近48.6億元；6月份碧桂園在杭州（樓盤）、臨沂（樓盤）、溫州（樓盤）的拿地權(quán)益金額均超過(guò)20億元。

　　易研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出：“碧桂園近期在上海市場(chǎng)拿地成本也不是特別高，說(shuō)明當(dāng)三四線城市有所降溫的時(shí)候，碧桂園現(xiàn)在還是會(huì)進(jìn)入到大城市的一些郊區(qū)市場(chǎng)，這對(duì)于控制土地成本，有積極作用。我認(rèn)為這種成本控制很大程度上有助于提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率?！?/p>

　　“萬(wàn)科發(fā)布會(huì)也提到了，有些多元化做的并不是特別好，所以我認(rèn)為后續(xù)萬(wàn)科在堅(jiān)持基本盤這樣一個(gè)策略下，還是會(huì)去做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，也符合萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)的的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　值得注意的是，上半年表現(xiàn)最為搶眼的城市無(wú)疑是土地出讓金超千億元的杭州。雖比去年同期略微“降溫”，杭州仍以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)排在1~6月全國(guó)土地成交總價(jià)榜榜首，高出排名第二的武漢（樓盤）近500億元。

　　而武漢的增長(zhǎng)勢(shì)頭也十分驚人：成交總價(jià)同比上漲85%，成交建筑面積2475萬(wàn)平方米，同比上升37%，位列成交面積榜第一。

　　分區(qū)域看，上述榜單顯示，1~6月長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額總計(jì)2348億元，超過(guò)環(huán)渤海與珠三角拿地金額之和，繼續(xù)穩(wěn)居高位。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)等政策的催化下，中西部重點(diǎn)城市成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪的投資熱土，TOP10企業(yè)上半年在西部城市拿地金額達(dá)1676億元；事實(shí)上，不僅僅是武漢，中西部核心城市西安（樓盤）、重慶（樓盤）和鄭州（樓盤）同樣成交火熱，在土地成交規(guī)劃建筑面積均有上榜。

　　同時(shí)，在環(huán)渤海區(qū)域，TOP10房企拿地金額較去年略有上升，達(dá)1022億元；珠三角區(qū)域，TOP10房企拿地金額較去年同期有所降低，金額為1111億元。天津（樓盤）、廣州（樓盤）土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長(zhǎng)85%和70%，位于榜單的第二、第六位。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在降準(zhǔn)、市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的情況下，房企再次進(jìn)入土地市場(chǎng)。特別是部分熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)最近明顯開(kāi)始活躍、溢價(jià)率上升迅速。上半年50大城市合計(jì)賣地20034.4億元。在一季度市場(chǎng)低迷的情況下，二季度土地市場(chǎng)全面復(fù)蘇，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度推動(dòng)熱點(diǎn)城市賣地收入刷新歷史同期記錄。

　　但張大偉同時(shí)提醒，6月出現(xiàn)了包括東莞（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州等城市針對(duì)土地市場(chǎng)拍賣政策調(diào)整。整體看，2019年上半年土地市場(chǎng)一季度冷清，二季度逐漸出現(xiàn)部分城市土地升溫，多城市針對(duì)穩(wěn)地價(jià)發(fā)布政策，預(yù)計(jì)將對(duì)最近土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所影響。

　　房企業(yè)績(jī)：147家房企銷售額超50億

　　6月30日，中指控股發(fā)布的《2019年上半年品牌房企銷售業(yè)績(jī)排行榜》顯示，今年上半年，銷售額過(guò)千億元的房企達(dá)12家，而去年同期銷售過(guò)千億的房企僅有7家房企。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)門檻再度拉升至132億元，較2018年同期的106.9億元，提升了25.1億元。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　上述榜單顯示，上半年共有147家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)50億元，較2018年同期增加9家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長(zhǎng)10.3%；市場(chǎng)份額提升9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。

　　其中，1000億元以上、500億~1000億元、200億~500億元房企數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)；而50億~100億元房企陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。從各陣營(yíng)銷售額及增長(zhǎng)率來(lái)看，銷售規(guī)模再上新臺(tái)階，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。

　　值得注意的是，上半年制定了全年銷售目標(biāo)的39家房企中，中海地產(chǎn)、招商蛇口、陽(yáng)光城(000671)、金科集團(tuán)等14家房企銷售目標(biāo)完成率超過(guò)50%；21家房企銷售目標(biāo)完成率均在40%~50%，僅4家房企銷售目標(biāo)完成率在40%以下。

　　“百?gòu)?qiáng)門檻不斷提升，也說(shuō)明隨著全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)銷售金額的規(guī)模上升，房企需要不斷提升銷售規(guī)模，否則在名次方面也難以遞進(jìn)。這也從側(cè)面說(shuō)明，部分房企不能單純看銷售金額的上升，而要看這個(gè)銷售排行榜TOP100的門檻也是在不斷提升的，這也說(shuō)明行業(yè)集中度也在不斷上升?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)：城市間分化加劇

　　2019年上半年，調(diào)控政策力度依舊不減。7月1日中指控股發(fā)布的《2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望》指出，重點(diǎn)城市商品房成交規(guī)模明顯分化、價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)、銷售面積與金額均顯示出“小幅轉(zhuǎn)冷”征兆。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年百城均價(jià)累計(jì)上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個(gè)百分點(diǎn)。

　　按城市級(jí)別分析，一線城市市場(chǎng)價(jià)格絕對(duì)值“高位維穩(wěn)”，累計(jì)上漲0.29%，但漲幅處在低位區(qū)間；二線城市上半年累計(jì)上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市上半年累計(jì)上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計(jì)漲幅有所回落。

　　2017年至2019年上半年各級(jí)城市住宅均價(jià)累計(jì)漲幅和環(huán)比漲幅對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　“一線城市銷售情況相對(duì)比較平穩(wěn)，高不到哪里去，因?yàn)檎咻^嚴(yán)，跌了也跌不到哪去，因?yàn)樾枨罅窟€是大；二線城市可能會(huì)有些分化，有城市間的分化、階段上的分化等。部分受管控的省會(huì)城市，可能會(huì)表現(xiàn)較弱，部分政策平穩(wěn)、非核心的重點(diǎn)省會(huì)城市，后續(xù)可能還會(huì)有所表現(xiàn)。中西部后續(xù)還是有機(jī)會(huì)，憑借相對(duì)比較好的土地成本、政策傾斜，整個(gè)發(fā)展力度會(huì)強(qiáng)化。部分省會(huì)城市和地級(jí)市，后續(xù)成長(zhǎng)性會(huì)比較高?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬(wàn)平方米，同比下降1.9%。

　　2014-2019年6月50個(gè)代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“上半年數(shù)據(jù)呈現(xiàn)‘先增后穩(wěn)’的格局。一季度的市場(chǎng)熱度難以持續(xù)，有一部分需求的釋放過(guò)快，跟這個(gè)去年需求受到壓制、以及一季度商業(yè)銀行貸款相對(duì)嚴(yán)松有關(guān)，二季度開(kāi)始，隨著金融政策管控，對(duì)市場(chǎng)有一定的抑制作用，令數(shù)據(jù)沖高回落，也可以說(shuō)開(kāi)始回歸理性狀態(tài)。我認(rèn)為在土地、房屋銷售等方面的都有類似的體現(xiàn)?！?/p>

　　中指控股則判斷，2019年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)規(guī)模高位回落，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開(kāi)工中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)?？紤]到目前全國(guó)商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開(kāi)工增速仍較為突出，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化，投資、新開(kāi)工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。

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