一、房地產(chǎn)調控的再次明確定調與金融收緊

2018年房地產(chǎn)市場繼續(xù)嚴格調控，市場上的需求和預期經(jīng)過連續(xù)的高位釋放在下半年轉為降溫，很多城市甚至進入低迷期。2018年7月31號，政治局年中經(jīng)濟會議上提出“要堅決遏制房價上漲”的政策目標是這一轉向的直接推手。12月全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出了2019年將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。三穩(wěn)政策和“房住不炒”的宗旨也為2019年的房地產(chǎn)政策奠定了基調。

但由于對“一城一策、分類指導”的誤讀以及山東菏澤在去年底取消限售，讓很多人認為是“打響了放松調控的第一槍”，導致2019年初的時候，市場對于政策放松的預期有所加強，有關于或會放限購限貸等政策的討論甚囂塵上。再由于宏觀經(jīng)濟方面面臨較大壓力，中美貿易戰(zhàn)爭不斷升級，市場認為需要房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的發(fā)展。今年1月，央行決定于2019年1月下調金融機構存款準備金率置換部分中期借貸便利。同時銀保監(jiān)會召開2019年銀行業(yè)和保險業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出要有效增加資金投放和融資供給。金融資金面稍有放松，更加主推了市場上對于政策放松的預期。

2019年一季度，由于政策放松的預期以及資金面的實際寬松、信貸利率的實際下行，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。3月集中召開的業(yè)績發(fā)布會上，開發(fā)商雖然預期謹慎但態(tài)度已經(jīng)比去年樂觀。

但從4月份開始，特別是熱點城市房價數(shù)據(jù)公布后，針對房價上漲過快城市的預警約談，以及蘇州密集出臺的政策，5月份銀保監(jiān)會發(fā)文強調各類金融機構執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)政策的一系列種種行為，無情的打破了市場對政策的放松預期

（一）房價目標與金融紀律定調政策方向

1.明確房價調控目標，熱點城市政策繼續(xù)從緊

（1）房價上漲過快城市被預警打破“幻想”

就在市場上對于放松的討論愈演愈烈的時候， 一則政策打破了人們的“幻想”。 4月19日，中央政治局會議重提“房住不炒”。 同日，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。對于房價波動較大的城市兩次預警重新定調了房地產(chǎn)的調控，表明了對于熱點城市市場升溫的緊密關注，打破了之前熱點城市放松限購限貸的預期。

（2）熱點城市收緊調控措施，引導預期，穩(wěn)定市場

2019年注重一城一策、因城施策仍然是地方樓市調控的主旋律。第二季度以來，政策調控緊縮程度明顯加強，也有許多城市根據(jù)本地樓市的實際情況出臺了限購限貸加碼政策，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

蘇州被預警后密集出臺了一系列的優(yōu)化調控措施。先是從限售轉讓方面加強限制，5月11日，對市場明顯升溫的蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”，規(guī)定新房須取得房產(chǎn)證3年后方可轉讓;園區(qū)全域二手房須取得房產(chǎn)證5年后方可轉讓。5月16日，接著對新購住房“五年一學位”政策和人才優(yōu)先購買商品住房政策進行調整。6月6日，又發(fā)布了《蘇州工業(yè)園區(qū)人才優(yōu)先購買商品住房操作辦法》，明確了當?shù)厝瞬艃?yōu)先購買商品房的條件。從蘇州二手住宅掛牌均價來看，2019年1-6月年的累計漲幅來為8.48%，漲幅較為明顯，所以限購措施的一系列調整升級也是在政策對于市場的預期的引導，抑制房價過快上漲。

繼蘇州之后，5月份國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)公布后，西安于6月20日發(fā)文升級房地產(chǎn)市場調控政策，提高新落戶家庭購房，直指落戶購房炒作，堅決遏制投資投機性購房需求，穩(wěn)定住房市場。新政中限購區(qū)域擴大至臨潼區(qū)，從市外遷入戶籍居民家庭及非本市居民家庭購房限制條件更加嚴格, 限購升級。限購戶籍由最開始的以家庭為單位不限制戶籍到對非本市戶籍家庭限制（社保需要滿足2年）再到本次對市外遷入戶籍居民家庭及非本市居民家庭限購政策加碼。此次的限購升級主要是由于西安的房價上漲過快，國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：西安新房住宅價格環(huán)比上漲2%，漲幅居首；同比漲幅在近6個月中一直排名全國第一。

西安調控政策升級直指新落戶家庭，對于當前各地引進人才政策中紛紛降低落戶門檻導致的限購“實際放松”有很強的針對性，也非常具有代表性。

此外，還有其他城市地區(qū)也相繼出臺了新出臺或者收緊了限購限售政策，預計以后其他城市房價波動較大或者累計漲幅過大仍會相繼出臺限售限購優(yōu)化升級政策來調整市場。

（3）房地產(chǎn)市場行為監(jiān)管加強，打擊市場炒作

2019年上半年，特別是二季度開始，距住建部等七部委聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場將近1周年，各省市在上半年也紛紛出臺細則規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為和房地產(chǎn)中介機構執(zhí)業(yè)行為，全面開展整治房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀公司的違法違規(guī)行為，在加大執(zhí)法檢查力度的同時，部分城市還出臺了懲罰機制，相應采取書面警告、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓等措施。政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管體現(xiàn)了堅決不允許炒作房地產(chǎn)，重塑房地產(chǎn)紀律的態(tài)度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地到最終銷售商品房涉及到很多環(huán)節(jié)，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場監(jiān)管主要從預售資金監(jiān)管、規(guī)避調控政策違規(guī)出售房屋給不具備購房資格的購房者、捂盤惜售、強制搭售精裝修及車位等、未明碼標價虛假宣傳廣告等幾方面，并對違法違規(guī)行為進行嚴厲懲處，包括暫停網(wǎng)簽資格等。通過對違法違規(guī)行為的打擊，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要從事二手房的買賣、房屋租賃等中介交易活動，近年也逐漸進入新房的銷售行業(yè)，在銷售環(huán)節(jié)起到的作用愈發(fā)重要，已經(jīng)成為市場的重要參與者。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的市場監(jiān)管主要從預售資金監(jiān)無照經(jīng)營，未明碼標價、違規(guī)收費，陰陽合同，隱瞞抵押、查封等房屋信息，經(jīng)紀人員實名登記等幾方面。

（4）多地調整土拍規(guī)則，從前端引導市場預期

進入2019年，熱點城市、熱點區(qū)域土地市場回暖明顯，特別是在長三角區(qū)域二線城市。在堅持房住不炒，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為調控目標前提下，部分城市積極落實城市主體責任，引導房企謹慎拿地，并且從前端引導價格預期。

4月，杭州主城區(qū)涉宅用地封頂溢價率上限由50%調整為30%，并于6月29日公布9宗涉宅地塊，首次設置“限房價”。5月，蘇州調整土地出讓報價規(guī)則。同月，合肥進一步明確競買資格審查，競買人在辦理含有商品居住用途地塊的競買報名登記手續(xù)時，須提交關聯(lián)公司不參加同一宗地競買的書面承諾。6月，東莞制訂國土資源網(wǎng)上交易達到上限后的終次報價規(guī)則，規(guī)定所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人，如果絕對值相等的情況下，以絕對值最小且高于平均價確定為競得入選人。

2.金融機構再被強調嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)調控政策，行業(yè)資金面已然從緊

（1）房地產(chǎn)金融面收緊 預防房地產(chǎn)泡沫

年初資金面的放松，導致當?shù)禺a(chǎn)地區(qū)局部火熱，房企拿地加快，所以資金面的放松是導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)回溫趨勢的直接原因，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。為了預防房地產(chǎn)市場“再抬頭”, 一系列的政策出臺資金面開始了資金面的收緊，堅持房住不炒。

2月25日，國新辦舉行堅決打好防范金融風險攻堅戰(zhàn)新聞發(fā)布會：緊盯房地產(chǎn)金融風險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準；4月17日，銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文加強金融監(jiān)管；5月17日，銀保監(jiān)會在發(fā)布了《關于開展“鞏固治亂象成果?促進合規(guī)建設”工作的通知》，堅持在穩(wěn)增長的基礎上防風險、治亂象。此次工作通知旨在嚴查房地產(chǎn)違規(guī)融資，房地產(chǎn)行業(yè)政策將聚焦五大重點。一是表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；二是未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；最后是并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。明確對從事房地產(chǎn)行業(yè)的金融提出了規(guī)范和管理的要求，做出了指引。

（2）房企到位資金增速二季度回落，房貸利率出現(xiàn)再次上調跡象

在銀保監(jiān)會發(fā)文鞏固治理房地產(chǎn)金融亂象成果以后，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.6%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。其中，國內貸款10762億元，增長5.5%；個人按揭貸款10251億元，增長10.8%，增速比1-4月份回落1.6個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況市場出現(xiàn)降溫跡象。5月行業(yè)資金面有所收緊，房企到位資金增速回落，商品房銷售市場下行，對應定金及預付款和個人按揭貸款到位資金增速均有回落。金融方面的收緊有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

除房企融資出現(xiàn)收緊跡象外，年內房價上漲過快的熱點城市房貸利率出現(xiàn)回升跡象，數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，連續(xù)下降兩個月后，青島房貸利率開始出現(xiàn)反彈，首套房貸款均利率提升至5.64%；二套房貸款平均利率升至5.88%。同時，南京首各銀行首套房主流貸款利率由基準上浮10%回歸上浮15%。到了6月，房貸利率上調的情況開始加劇。6月14日，人民銀行成都分行口頭發(fā)布了緊急通知，要求各大銀行從現(xiàn)在開始首套房貸利率上浮不得低于15%，二套房不得低于20%。

（一）住房制度改革穩(wěn)步推進，租房保障受重視

（1）租購并舉，加快完善住房保障體系

中央大力推進租購并舉住房制度改革。1 月 16 日，自然資源部和住房城 鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于福州等 5 個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意 見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、海口、貴陽 5 城利用集體建設用地建設租 賃住房試點方案。1 月 29 日，發(fā)改委等十部門聯(lián)合印發(fā)《進一步優(yōu)化供給推動消費 平穩(wěn)增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019 年）》指出加快發(fā)展住房租賃市場。

5月10日，全國公租房工作座談會召開，會議強調人口流 入量大、公租房供給不足的城市，要切實增加公租房實物供給。5月17日，住建部、國家發(fā)改委、財政部、自然資源部四部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》，要求多渠道籌集房源，可立足當?shù)貙嶋H，制定在商品住房項目中配建公租房的政策，6月17日，國家發(fā)改委就宏觀經(jīng)濟運行情況舉行新聞發(fā)布會，強調要進一步深化戶籍 制度改革，打通在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)居住 5 年以上和舉家遷徙的農業(yè)轉移人口等重點群體 的落戶通道，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

（2）棚改大幅縮量，市場干擾因素減少

2018年12月，住建部針對2019年的棚改政策，在京召開了部分省市座談會，并在會上對棚改政策提出了多項要求。這三項要求也為2019年棚改奠定了基調。

2018年10月被提及的“新3年棚改計劃”必須實施。即2018年-2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求相關部門嚴格把關棚改的標準和執(zhí)行。

2019年的棚改貨幣化置方式不搞“一刀切”的模式。

取消政府購買棚改服務模式。

4月，財政部印發(fā)《關于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預算的通知》，明確2019年全國棚戶區(qū)改造規(guī)模約285萬套，中央補助約700億元。與2018年棚改的計劃改造量、實際完成量相比，棚改規(guī)模五年來首次出現(xiàn)大幅下降。

從公布2019年棚改目標的24個省份來看，18個省份下調棚改目標，其中貴州、山西、河南三個省市降幅最大，降幅均超 70%。其次是山東、新疆兩個棚改規(guī)模較大的省份，山東省從2018年棚改目標84.33萬套大幅下調到25.63萬套，降幅達到70%；新疆省2019年計劃開工量調整到14.69萬套，較2018年下降68%。由于各地棚改的力度不一，棚改目標也在差異化調整，貴州、山西、河南、山東等前期棚改規(guī)模較大，任務超進度完成的省份在2019年紛紛下調棚改目標，而其他省市如廣西、遼寧、吉林等由于在2018年開工規(guī)模較小，2019年小幅上調棚改目標，仍按計劃大力穩(wěn)步推進。

除了棚改目標縮減外，棚改的范圍也被嚴格界定。如蘭州嚴禁將舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎設施建設 等項目打包納入棚改。山東省也強調嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)，嚴禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改。

棚改范圍的嚴格界定，可以更好的將有效資源投入到最應被改善的人群，發(fā)揮棚改的本質作用；但規(guī)模的大幅縮量，有可能直接減少市場需求，對很多三四線城市的市場會造成一定壓力。

（二）現(xiàn)代化都市圈提速在即，將奠定未來房地產(chǎn)市場城市格局

（1）破除戶籍壁壘，加快都市圈人才等資源流動

2月21日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》指出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，加快消除城鄉(xiāng)區(qū)域間戶籍壁壘，統(tǒng)籌推進本地人口和外來人口市民化，促進人口有序流動、合理分布和社會融合。4月8日，國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》，要求繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，規(guī)定了不同城市類型落戶政策新要求。

（2）京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)都市圈迎來政策利好，推動區(qū)域一體化發(fā)展

京津冀協(xié)同發(fā)展方面，1月2日，國務院批復《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃》，要求有序承接北京非首都功能疏解，重點承接高校、科研院所、醫(yī)療機構、企業(yè)總部、金融機構、事業(yè)單位等非首都功能。1月3日，國務院提出疏解非首都功能，城市副中心以行政辦公、商務服務、文化旅游為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。2月12日，《通州區(qū)與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃》，推動北京城市副中心與河北省廊坊北三縣地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一管控。2月18日，河北召開沿海經(jīng)濟帶建設工作會議，強調要加快推動港口轉型升級，調整優(yōu)化秦皇島港、唐山港、黃驊港三大港口功能定位。

長三角一體化發(fā)展加速構建。5月13日，中共中央政治局召開會議，審議《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，強調把長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略是黨中央作出的重大決策部署. 6月4日，韓正主持召開推動長三角一體化發(fā)展領導小組會議，指出要堅持高水平開放，緊扣“一體化”和“高質量”兩個關鍵，建設最具影響力和帶動力的強勁活躍增長極，要堅持高水平開放，共同打造對外開放新高地。6月24日，2019長三角G60科創(chuàng)走廊聯(lián)席會議召開，上海松江、江蘇蘇州、浙江杭州、安徽合肥等九城市之間簽署了86項區(qū)域一體化重大合作項目，總投資額達2192億元。

粵港澳大灣區(qū)打造國際一流灣區(qū)和世界級城市群。2月18日，國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，綱要明確提出到2022年，國際一流灣區(qū)和世界級城市群框架基本形成，到2035年，國際一流灣區(qū)全面建成。4月18日，國家發(fā)改委《橫琴國際休閑旅游島建設方案》，指出全力推進與港澳深度旅游合作，立足三地旅游資源和區(qū)位優(yōu)勢，探索在交通設施、項目 建設、市場開發(fā)、人才培訓等方面開展全方位、深層次交流合作。5月，廣東印發(fā)《廣東省自然資源廳關于印發(fā)貫徹落實<廣東省推進粵港澳大灣區(qū)建設三年行動計劃>具體措施的通知》，出臺19條措施助力粵港澳大灣區(qū)建設。

（3）各地人才爭奪白熱化，紛紛降低門檻或顯示政策效力迅速衰減

人才是經(jīng)濟城市發(fā)展的源動力，2019年上半年仍然很多城市在相繼出臺、放開放寬人口政策，爭奪人才人口。但是人才政策的邊際效益是在不斷遞減的，短期上可能會影響人們對于市場的預期，但是長期來看，對于房地產(chǎn)的影響要從是否從根本上改變了房地產(chǎn)的供求關系，大部分城市由于城市自身發(fā)展和各方面條件的吸引力限制，人才和落戶政策的放開放松并沒有為地區(qū)有效帶去人口，所以說人才政策對房地產(chǎn)市場的影響是有限的。

但當前多數(shù)城市人才政策的類型是趨同的，大部分城市都是從落戶的便利程度、住房/購房優(yōu)惠、創(chuàng)業(yè)補貼和規(guī)劃發(fā)展人才用地/住房等方面來實行。為了增強吸引力，一些城市落戶不斷放開放寬，門檻進一步降低。典型城市有石家莊、重慶、蘭州、西安、南京、常州、廣州、?？诘取＿€有一些城市區(qū)域的人才引進聚焦住房保障，典型代表有北京海淀區(qū)、南京、呼和浩特、海南、廣州、杭州、濟南、貴陽等。另外，廣東積極落實《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，引才多措并舉。廣州規(guī)定，來粵創(chuàng)業(yè)的港澳青年可與廣東省青年同等享受創(chuàng)業(yè)培訓補貼、一次性創(chuàng)業(yè)資助、創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)補貼、租金補貼、創(chuàng)業(yè)孵化補貼、初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營者素質提升培訓等各項就業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持政策。

但城市間政策高度雷同，又讓各地政策的吸引力相互抵消，政策本身對人才的爭搶已經(jīng)用處不大，最為關鍵的還是城市本身的發(fā)展?jié)摿?、就業(yè)機會以及配套設施等硬實力，這對城市來講才是最大的本錢，但也是最大的考驗。