如果說(shuō)2016年底剛提出“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位是房地產(chǎn)醞釀一場(chǎng)變化的開(kāi)端，那么2019年正在讓這場(chǎng)變化逐漸成為現(xiàn)實(shí)。有時(shí)候說(shuō)巨變可能很多人無(wú)感，但是站在歷史長(zhǎng)河中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革20年來(lái)，其歷史貢獻(xiàn)不容小覷，但是也正在告別過(guò)去，向未來(lái)招手。不妨慢慢道來(lái)，看看房地產(chǎn)正發(fā)生哪些新變化，而且這些變化也預(yù)示著房地產(chǎn)本身的功能在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，中國(guó)樓市走向也迎來(lái)新時(shí)代。

1、國(guó)家重新定調(diào)房地產(chǎn)，從“發(fā)動(dòng)機(jī)”向“穩(wěn)定器”變化。

中新社發(fā)表文章對(duì)房地產(chǎn)的歷史及未來(lái)進(jìn)行了重新審視。既肯定了歷史上房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要地位，也宣告房地產(chǎn)新階段的開(kāi)始。中新社文章評(píng)論稱(chēng)，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型換擋，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相應(yīng)轉(zhuǎn)變，“發(fā)動(dòng)機(jī)”的作用減弱，“穩(wěn)定器”的角色逐漸凸顯。而社科院的報(bào)告也用數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)。

如果從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2018年房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。本報(bào)告顯示，隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9以后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。

這是什么信號(hào)呢？從官方表態(tài)中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的地位在改變，不是說(shuō)房地產(chǎn)要被拋棄，而是其一個(gè)階段的歷史使命已經(jīng)完成。過(guò)去靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，如今既不能也不會(huì)這么做。但是在“穩(wěn)定器”作用下，也逐漸讓房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)收窄，告別“大漲大跌”。

對(duì)于購(gòu)房者而言，也應(yīng)該放心踏實(shí)了，既要放棄過(guò)去房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的思維，還要放棄房?jī)r(jià)會(huì)大跌的擔(dān)憂(yōu)。

2、4萬(wàn)億舊改代替棚改，標(biāo)志著房地產(chǎn)大拆大建結(jié)束。

這兩年，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲尤其與棚改貨幣化分不開(kāi)，但是隨著棚改減退或淡出，三四線(xiàn)城市大漲時(shí)代也沒(méi)有了支撐，這也意味著全國(guó)樓市將進(jìn)入穩(wěn)定通道。很多人擔(dān)心，是不是棚改貨幣化結(jié)束了，房地產(chǎn)就會(huì)大大萎縮從而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展呢？

不用多慮，早就有安排。棚改漸退，舊改又來(lái)了，而這個(gè)舊改不完全等于過(guò)去的舊改和棚改，不再大拆大建，更重要在于修補(bǔ)和翻新，比如對(duì)配套設(shè)施對(duì)外立面等進(jìn)行整改，這就不會(huì)造成傳統(tǒng)的房地產(chǎn)繼續(xù)唱主角了。我國(guó)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。而且住房公共維修基金還存有5千億資金也能夠因?yàn)榕f改而盤(pán)活起來(lái)。

舊改這招棋布局就非常劃算，既可以保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也能改善民生，還不用再過(guò)多依賴(lài)房地產(chǎn)。所以，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)將告終結(jié)。

3、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”之后，北京深圳等大城市開(kāi)始出手“穩(wěn)房租”。

近日，北京、深圳兩大一線(xiàn)城市同時(shí)針對(duì)租房市場(chǎng)出手。北京規(guī)定，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。深圳更是大刀闊斧的改革，不僅將建立租房網(wǎng)簽制度，而且推出租房指導(dǎo)價(jià)格制度，且以租房繳稅作為管理制約。這是國(guó)內(nèi)首個(gè)推出“穩(wěn)房租”政策的城市，具有明確的政策信號(hào)意義。

“穩(wěn)房?jī)r(jià)”可以說(shuō)已經(jīng)取得一定成績(jī)，尤其是在一二線(xiàn)大城市，租金的穩(wěn)定比房?jī)r(jià)還更重要。因?yàn)槿绻X(jué)得房?jī)r(jià)高，還可以選擇租房，如果房租都高到租不起，還怎么解決住房問(wèn)題呢？所以，這或許是很多人特別是年輕人最后的生存底線(xiàn)。不僅影響消費(fèi)，還影響一個(gè)城市的活力。這也是這些年國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)傾斜力度的最好力證。

4、房子嚴(yán)重過(guò)剩，樓市再無(wú)剛需。

房子真的不夠住嗎？可為什么又有那么多空著呢？似乎總量上并不缺，人均好像也夠住，只是分配不均問(wèn)題導(dǎo)致有人房子很多，還有人一套都沒(méi)有。這也就對(duì)未來(lái)該如何分配現(xiàn)有的存量房提出了挑戰(zhàn)。

潘石屹表示，20年前，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有5.7平米，舒適度不高，因此，房地產(chǎn)是剛需。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人均住房面積已達(dá)到37平米，“到今天為止，無(wú)論是住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，都不是剛需了。從5.7平米增加到37平米，這個(gè)年代已經(jīng)過(guò)去了。房子非常多，中國(guó)的住房已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩?！?/p>

只要有炒房者存在，即使供應(yīng)再多的土地和房子，也能被消化掉，因?yàn)槌捶空叱吹牟皇欠孔樱吹氖清X(qián)。潘石屹“剛需房地產(chǎn)結(jié)束”該如何理解？實(shí)際上，或許房地產(chǎn)真正的迎來(lái)了大的變革，倒不是說(shuō)不需要你去買(mǎi)房了，而是沒(méi)有必要被忽悠。試想想，該買(mǎi)房的能買(mǎi)房的基本上也都買(mǎi)了，很多沒(méi)錢(qián)買(mǎi)的可能短時(shí)間內(nèi)也買(mǎi)不上。真正的剛需已經(jīng)被擠出市場(chǎng)，從房貸利率提高也能看出如今的剛需不再是當(dāng)年的剛需。