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　　今天（7月15日）上午，國家統(tǒng)計局公布了我國上半年宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況和主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

　　上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值450933億元，按可比價格計算，同比增長6.3%。分季度看，一季度同比增長6.4%，二季度增長6.2%。

　　2019年1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3%。其中，住宅投資45167億元，增長15.8%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%。

　　這說明，今年的小陽春已經(jīng)消失，樓市已開始全面轉(zhuǎn)向。

　　樓市數(shù)據(jù)怎么了？

　　我之前在《房地產(chǎn)面臨拐點！接下來，炒股還是買房？》中提到過住宅用地成交總建筑面積數(shù)據(jù)的下滑，以及一至四線城市的土地成交累計增速見頂回落。

　　現(xiàn)在回過頭，再結(jié)合剛剛公布的上半年和7月份樓市數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)這些都正在變成事實。如果你關(guān)注我的文章的話會發(fā)現(xiàn)，今年4月份開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)政策已經(jīng)面臨拐點，考慮到現(xiàn)在的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有一定的滯后性，小陽春的消失很有可能在5月份就已經(jīng)開始了。

　　先來看上半年的數(shù)據(jù)：

　　1、2019年1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3%。

　　2、2019年1—6月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）299100億元，同比增長5.8%。

　　解讀：房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)兩個月下降，說明不是偶然現(xiàn)象，過去的經(jīng)驗證明，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般是作為房地產(chǎn)調(diào)控松緊的重要參考，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位回落一方面說明官方房地產(chǎn)調(diào)控取得成效，另一方面也說明未來房地產(chǎn)調(diào)控太過于收緊的空間有限，否則會影響固定資產(chǎn)投資。

　　2、1—6月份，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.3%。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降10.0%。

　　解讀：之前我在文章《未來幾年，這類房子風(fēng)險最大？》中提到過深圳（樓盤）部分寫字樓空置的風(fēng)險，現(xiàn)在看來這并不是局部現(xiàn)象。

　　由于樓市小陽春，住宅樓在加杠桿的同時，寫字樓全面回落，無論是銷售面積還是銷售額，寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房都下降10%，未來這類的房子確實比較麻煩。

　　3、1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

　　解讀：數(shù)據(jù)越少，事越大。到位資金情況意味著融資情況，雖然環(huán)比只下跌0.4%，但是相比1-4月份的8.9%相比回落較多。顯然，現(xiàn)階段以及未來，房企的日子并不會好過。

　　未來房企的日子好過嗎？

　　7月份以來，樓市調(diào)控收緊使得因城施策被貫徹得更加徹底，西安（樓盤）、蘇州（樓盤）等熱點城市接連被“點名”，更重要的是，銀保監(jiān)會和發(fā)改委也對房地產(chǎn)信托和海外融資動手了，房企融資全面受限。

　　7月初，銀保監(jiān)會要求部分信托公司控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　連續(xù)兩劑猛藥，對樓市的影響不言而喻，相比之前的的調(diào)控政策，這種對資金的限制似乎是對房地產(chǎn)資金的又一次釜底抽薪。對于未來房企和樓市的融資，我想以下兩點最值得關(guān)注：

　　1、收緊房企融資更多是針對土地。2016年10月以后樓市全面收緊，部分房企利用境外債進(jìn)行融資，2017年境外債發(fā)行規(guī)模為2898億元，同比大幅增長396%。2018年二季度和四季度同比又大增，直到今年5月份出現(xiàn)環(huán)比下降89%，同比下降62%，走弱趨勢愈加明顯。

　　不過，近期收緊房企融資我想主要是針對土地。上半年，土地溢價率環(huán)比上漲了5%，較去年下半年明顯回暖。一二線城市土地成交量同比分別上漲了20%和9%，三四線收縮明顯。總體來看，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積達(dá)到9.5億平方米，同環(huán)比分別下跌13%和28%。

　　很明顯，上半年土地成交呈現(xiàn)縮量上漲的態(tài)勢，但這種上漲并不健康。所以基于定向調(diào)控，收緊房企融資政策也與“因城施策”一致，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控，比如點名“部分”信托公司，而非全部，也就是說為了控制部分城市土地市場過熱而采取的措施。從過去幾年來看，每當(dāng)收緊融資時，也是土地市場過熱之時。

　　2、中小房企面臨更大壓力。一方面，收緊融資短期內(nèi)影響有限，但長期很明顯，所以未來的拿地數(shù)據(jù)可能會更難看，甚至出現(xiàn)一波降價促銷小高潮。另一方面，對融資渠道不多的中小房企影響很大，因為同樣是加速去庫存和銷售回款，中小房企的壓力會更大。我們從根據(jù)房企融資集中度可以看出一些信息。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019上半年房企融資集中度（TOP30房企融資總額/95家典型房企融資總額）為65%。雖然目前該數(shù)據(jù)與過去兩年持平，但我相信到年末這一數(shù)據(jù)會高于過去兩年。

　　總體而言融資渠道多的龍頭房企反而會在這場惡戰(zhàn)中不戰(zhàn)而屈人之兵，但總體房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落的概率還是很大的。

　　結(jié)語

　　關(guān)于未來樓市的走向，我在此前的文章中說的比較明白，上半年樓市數(shù)據(jù)出來后并沒有感到太多意外，不過定向調(diào)控的力度卻有點超預(yù)期，但我想這對于樓市來說并不是壞事，出來混總是要還的，不是嗎？

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