此次樓市調(diào)控已經(jīng)運行多年，特別是“房子是用來住的、不是用來炒的”定位確定和因城施策的要求提出以后，樓市總體趨于平穩(wěn)。但是從實際情況來看，卻出現(xiàn)了市場降溫、房價未降的格局，形成市場降溫容易房價下降難的格局。那么，為什么會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢?到底難在哪、易在哪呢?

顯然，這是一種非常有趣的現(xiàn)象，也是非?，F(xiàn)實的一個問題。降溫容易降價難，確實成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一種狀態(tài)，也基本反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀以及面臨的困局。

事實也是，房地產(chǎn)市場要想降溫，確實比較容易，只要政策到位、政策有針對性、政策有力度，房地產(chǎn)市場就不可能不降溫，也不可能不退燒。問題在于只是市場退燒，房價不退燒，也是很難解決問題的。2007年的那次調(diào)控應(yīng)當(dāng)說是效果最為明顯的，既有市場退燒，也有房價退燒。但是，各方又心里非常清楚，依靠外部“打壓房價”來解決問題，結(jié)果只有一個，就是壓制需求，使房價暫時降下來，但并沒有從根本上解決問題?？刹?，全球金融危機的爆發(fā)，不僅讓市場迅速反轉(zhuǎn)到火熱狀態(tài)，房價更像是脫了韁的野馬，一年就上漲60%左右。

而從最近一次的調(diào)控來看，站在市場的角度，已經(jīng)早就調(diào)控到位了，持續(xù)的低迷也讓廣大居民看到了很大的希望。但是從房價的角度看，卻又似乎沒有達到預(yù)期目標，房價仍然維持在上漲的通道。所不同的是，上漲的速度有所放緩。

那么，為什么市場能夠退燒，而房價無法退燒呢?原因主要是，房價綁架了銀行和地方。對銀行來說，開發(fā)商的多數(shù)貸款都來自于銀行，居民購房資金也相當(dāng)一部分來自于銀行。如果房價退燒，就意味著風(fēng)險發(fā)燒。只有維持房價穩(wěn)定，才能確保銀行不發(fā)生風(fēng)險。對地方來說，房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，房價一退燒，就必然帶來市場的完全低迷甚至反流。那么，經(jīng)濟增長速度就會受到嚴重影響。在這樣的情況下，只有維持房價穩(wěn)定，才能維持地方經(jīng)濟穩(wěn)定。

只要房價不出現(xiàn)退燒，市場的退燒不會是真退燒，對銀行和地方的影響也不會是致命的。因此，房地產(chǎn)降溫容易，房價降溫很難，就是因為這方面的原因。在這樣的情況下，只有保持房價穩(wěn)定，才能多方都不受影響。如何通過政策使市場趨于平穩(wěn)，讓房價不再漲，最好是小幅下降，最符合預(yù)期，也最容易接受。至于房價持續(xù)上漲帶來的影響，通過經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長慢慢消化，而不能用強擠水分的方式釋放風(fēng)險。那樣，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定反而不利。尤其是已經(jīng)購房者會在心理上受到極大沖擊，甚至房貸也會失去償還熱情，違約者大增。這一點必須高度重視，穩(wěn)住市場，穩(wěn)定房價。