8月以來，房企集中發(fā)布了2019年半年報(bào)。幾家歡喜幾家愁，2019年作為房地產(chǎn)行業(yè)小年，內(nèi)外部環(huán)境復(fù)雜多變，房企生存處境也愈發(fā)艱難。隨著中報(bào)業(yè)績(jī)披露，各家房企經(jīng)營(yíng)情況也陸續(xù)在接受業(yè)界審視。

截至8月21日，已有超過30家房企公布2019年半年報(bào)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中25家房企上半年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為3619.39億元，同比2018年上漲了25.9%；合計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)到340.1億元，凈利潤(rùn)率為9.4%。

總體來看，得益于前兩年房企規(guī)模的快速增長(zhǎng)，今年上半年不少房企依然保持了強(qiáng)勁的營(yíng)收和凈利增速，尤其龍頭房企在市場(chǎng)下行期間，優(yōu)勢(shì)也進(jìn)一步凸顯。例如萬科、碧桂園、融創(chuàng)上半年的營(yíng)收均保持超過30%的增速，凈利潤(rùn)增速也在20%以上。其他標(biāo)桿房企上半年盈利也頗為亮眼，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、陽光城、金科股份等房企上半年凈利潤(rùn)增速均高于40%。

相比大房企應(yīng)對(duì)周期的平穩(wěn)表現(xiàn)，中小房企則多遭遇業(yè)績(jī)變臉，包括中洲控股、美好置業(yè)、深振業(yè)A等房企上半年凈利潤(rùn)均出現(xiàn)不同程度下降，即使如龍頭房企中國恒大，在行業(yè)不景氣時(shí)也未能保證利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)而發(fā)出業(yè)績(jī)預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)將同比下降約49%。

從去年開始，行業(yè)風(fēng)向就已經(jīng)改變，到今年7月30日中共中央政治局會(huì)議中明確不會(huì)將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，行業(yè)形勢(shì)更加明確。在此形勢(shì)下，快銷售、促回款、降負(fù)債成為行業(yè)共識(shí)，也成為眾多標(biāo)桿房企下一步重點(diǎn)發(fā)力方向。

盈利分化嚴(yán)重

2016年至2018年，房企迷戀打規(guī)模戰(zhàn)，無論大小房企都將沖擊規(guī)模作為第一要?jiǎng)?wù)，隨之而來的是銷售額持續(xù)高增，僅2018年，行業(yè)內(nèi)千億規(guī)模房企就達(dá)到30家。

今年以來，房企銷售明顯放緩，包括旭輝控股、融信中國、雅居樂等在內(nèi)的標(biāo)桿房企紛紛在年初制定年度銷售目標(biāo)時(shí)就已經(jīng)調(diào)低了預(yù)期，銷售目標(biāo)增速均低于30%。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，雖然規(guī)模突破千億的房企已增至15家，但總體而言百強(qiáng)房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速僅為4%，行業(yè)整體增速較2018年明顯放緩。其中龍頭房企碧桂園和恒大，前7個(gè)月銷售規(guī)模較去年同期分別微降2.8%和5.5%。

雖然銷售端已經(jīng)明顯放緩，但今年上半年標(biāo)桿房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依然靚麗。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)收入具有滯后性，房企今年的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)往往是前幾年銷售結(jié)轉(zhuǎn)而來。依賴于前幾年銷售規(guī)模的狂飆猛進(jìn)，今年上半年標(biāo)桿房企的營(yíng)收和凈利依然保持了強(qiáng)勁的增速。

8月20日，萬科發(fā)布2019年半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1393.2億元；8月22日，龍頭房企碧桂園和融創(chuàng)中國也發(fā)布2019年半年報(bào)。其中，碧桂園上半年總收入約2020.1億元；融創(chuàng)中國更是業(yè)績(jī)大漲，營(yíng)收漲64.9%至768.4億元。

同樣是龍頭房企，中國恒大今年顯得有些失意。雖然目前中國恒大還未發(fā)布半年報(bào)，但從其之前發(fā)布的盈利預(yù)警可以看出，恒大上半年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將下滑約49%至270億元。

陽光城、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)等多家房企上半年凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了超過40%的增長(zhǎng)幅度，金融街、融信中國等房企凈利潤(rùn)漲幅也在20%以上。

但另一方面，小型房企利潤(rùn)下滑卻成為常態(tài)。在行業(yè)弱周期下，小房企面臨較大的盈利壓力。例如中洲控股上半年錄得凈利潤(rùn)2.39億元，同比下降66.74%。對(duì)于凈利潤(rùn)下降原因，中洲控股則解釋稱是上半年竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入較上年同期減少導(dǎo)致。

主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

從目前標(biāo)桿房企發(fā)布的中期業(yè)績(jī)來看，多數(shù)房企已經(jīng)在有意識(shí)地優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，包括平衡長(zhǎng)短債比例以及降低凈負(fù)債率。

作為閩系房企的代表，融信中國一直以來都被業(yè)內(nèi)看作激進(jìn)、高負(fù)債的代表，但今年上半年，隨著行業(yè)環(huán)境變化，融信中國也更加注重企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全性。根據(jù)其半年報(bào)顯示，上半年公司對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，短期債務(wù)占比從2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融資成本從2018年末的7.1%下降到6.9%，貨幣資金從2018年末的250億元提升至2019年中的319億元，增長(zhǎng)27.6%。截至2019年中，公司的凈負(fù)債率為77%，相比2018年末下降了26.8個(gè)百分點(diǎn)。

龍頭房企如萬科也在進(jìn)行債務(wù)優(yōu)化。萬科首席財(cái)務(wù)官王文金表示，上半年萬科將一些短債轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)債，有息負(fù)債從2600億元降到2250億元，凈負(fù)債率為35.04%，發(fā)債的整體資金成本在業(yè)內(nèi)維持低位。

雖然多數(shù)房企已經(jīng)在主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，但也不乏部分房企仍然負(fù)債高企。如首創(chuàng)置業(yè)上半年負(fù)債總額1532.36億元，同比增長(zhǎng)24.68%，其中，有息負(fù)債為844.25億元，在總負(fù)債中的占比超過一半。且首創(chuàng)置業(yè)目前仍有165.72億元的永續(xù)債計(jì)入股東權(quán)益當(dāng)中，剔除永續(xù)債后，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債率為78.44%。

華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年8至12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，每月總額分別為469億元、502億元、559億元，下半年房企將進(jìn)入償債高峰期。但多家券商人士預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)融資會(huì)持續(xù)收緊，一邊債務(wù)壓力凸顯，一邊資金命門被扼緊，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流對(duì)房企來說顯得至關(guān)重要。

提高造血能力御風(fēng)險(xiǎn)

目前，房企當(dāng)務(wù)之急是提高自身造血能力、保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)，“促銷售、抓回款”將是最明智的做法。

華泰證券認(rèn)為，房企自有資金是企業(yè)償債的基礎(chǔ)保障，提高內(nèi)生性造血能力，加快銷售回款是債務(wù)滾動(dòng)的關(guān)鍵。

早在2014年，萬科就強(qiáng)調(diào)“沒有回款的銷售不是真正的銷售”，將回款和回款率的重要性提升到首位。在萬科不斷強(qiáng)調(diào)回款重要性之后，今年，更多房企開始強(qiáng)調(diào)這一指標(biāo)。

8月13日，在旭輝控股年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲8%至95%，引起行業(yè)關(guān)注。旭輝控股總裁林峰也直言，地產(chǎn)企業(yè)的造血能力比融資能力更重要，為了回款，旭輝專門成立了回款小組，以回款作為各項(xiàng)考核指標(biāo)。

此外，陽光城今年也格外看重回款和現(xiàn)金。其半年報(bào)顯示，2019年上半年，陽光城銷售回款725億元，平均回款率80.5%，較2018年末有所提升。

進(jìn)入8月，富力、合景泰富等多家房企也公開表態(tài)，強(qiáng)調(diào)加快銷售回款，通過銷售回籠資金，根據(jù)回款合理安排拿地，從而保持自有資金池“活水”可用夠用，以抵御行業(yè)下行周期的風(fēng)險(xiǎn)。