無論價格是漲是落，房子都是老百姓們茶余飯后的談資，畢竟固定的居住港灣是生活必需品。有人說，當(dāng)未來”租售同權(quán)“之后，房子就不再是大人就業(yè)和孩子上學(xué)的硬性門檻，人們自然也不會對買房有過分的執(zhí)念了，因為“租”和“買”的差別越來越小——反正都是遮風(fēng)擋雨，生不帶來死不帶走，唯一的區(qū)別就是前者是給房東“打工”，而后者是給銀行“打工”。所以，未來房子的價格可能會走下坡路。

不過，也有不少人對上述言論并不贊同，認(rèn)為房子還是要買，未來房子舊了要拆除翻新，不夠住了也要換新的，而且還有那么多人要租房子，所以投資也值得購買。那么，樓市未來究竟會發(fā)生哪些改變呢？是“供不應(yīng)求”還是“無人問津”呢？央行教授盛松成在對比了中、美、日3個國家的房地產(chǎn)相關(guān)GDP后發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)GDP占比，早在2016年的時候就已經(jīng)達(dá)到16%，超過了美國和日本的總值。如果結(jié)婚率和人口都穩(wěn)步增加的話，其實也不算太糟糕，但現(xiàn)實卻事與愿違。

首先，房地產(chǎn)的發(fā)展與現(xiàn)金流脫不了干系，這個行業(yè)只有不斷砸錢才能有盈利，如果沒錢簡直是寸步難行。由于房地產(chǎn)賺錢這件事人盡皆知，所以前些年銀行和金融信托機(jī)構(gòu)也愿意分一杯羹，大量資金源源不斷的流入地產(chǎn)市場，才有了如今這般景象。但未來可不見得能持續(xù)了，因為央行發(fā)布了最新的LPR機(jī)制，房貸利率參考的是5年期LPR，9月20日發(fā)布的最新LPR數(shù)據(jù)顯示，1年期有所下調(diào)，5年期依然保持穩(wěn)定。而且金融信托出口被切斷，不少銀行也暫?；驕p少對房企放貸。

此外，在近日公布的資金投入行業(yè)項目的通知里也沒有提到房地產(chǎn)行業(yè)。說白了就是，今后即便實體經(jīng)濟(jì)融資利率下降，房貸利率也不會下降。錢還是會不間斷地投給實體經(jīng)濟(jì)，但沒有房地產(chǎn)的份兒。在這種情況下，一些房企可能會減少或者停止拿地，新項目開盤減少，就意味著以后“供不應(yīng)求”的幾率不大。

其次，“北漂”、“南漂”由來已久，早已不是從前那種“父母在不遠(yuǎn)游”的時代。雖然不少中小城市近幾年發(fā)展很快，但不可否認(rèn)的是許多本地的人才都選擇流入外省大城市，因此三四五六線小城市沒有人口作為支撐，要么快漲快跌，要么被爆出"菜價房”，尤其是郊區(qū)房，可以說是“無人問津”，且這種城市格局越來越明顯。而在樓市調(diào)控加碼之后，這種情況似乎被控制住了，返鄉(xiāng)置業(yè)一度出現(xiàn)熱潮——京滬等地人口呈現(xiàn)持續(xù)凈流出狀態(tài)，北京、深圳等重點(diǎn)城市的二手房價格也持續(xù)陰跌。

此時，各種新措施出臺的誘惑力很大，二線城市優(yōu)勢顯露。比如，多城對外喊話“遠(yuǎn)大目標(biāo)：成都計劃常住人口到2035年達(dá)到2300萬人。濟(jì)南計劃2025年人口達(dá)到1200萬人，而西安則直接計劃明年就要把人口增長到1500萬人。從這個角度來看，不排除未來三五年，二線城市的房子會出現(xiàn)”供不應(yīng)求“的狀況，但是能維持多久呢？不妨參考一下一線城市的發(fā)展歷程。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖發(fā)文指出，2019-2030年戶籍城鎮(zhèn)化人口總增量為1.95億人，在2030年達(dá)到8.00億人。結(jié)合城鎮(zhèn)人口增量，可計算出從今往后至2030年的住房總需求為79億平方米，很大幾率會出現(xiàn)“供過于求”，甚至還業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為房地產(chǎn)的“頂部”已經(jīng)出現(xiàn)。專家這話可謂是一語點(diǎn)醒夢中人！一個行業(yè)的發(fā)展，最先收到風(fēng)聲和感知最敏感的一定是從業(yè)者，一位開發(fā)商就道出了當(dāng)下經(jīng)營的艱難，并總結(jié)了今后幾年的市場行情。

一是，城市的市場分化會越來越大。二是，住房質(zhì)量會是一個大考驗，因為當(dāng)房地產(chǎn)變得沒有那么暴利的時候，不排除會有房企選擇”短期利益“而至口碑于不顧。有專家就預(yù)測近三五年將會是延遲交房和質(zhì)量維權(quán)的高峰期。三是，有些房子真的就是“不動產(chǎn)”，空置率問題將成為棘手問題。房企和炒房客們手里的房子如果租和賣都不順利的話，可能還會面臨還貸瓶頸。

今后房價“有高有低”是常態(tài)，就目前趨勢來看，這4個字的概括是可靠的。當(dāng)然，想見彩虹就一定要經(jīng)歷風(fēng)雨。雖然現(xiàn)在市場競爭看似激烈，買賣雙方都有些許煎熬的情緒，但是只有經(jīng)歷了優(yōu)勝劣汰，才能提升品質(zhì)，凈化購房環(huán)境，讓整個行業(yè)良性發(fā)展。