2020年，房地產(chǎn)市場再次踩上“拐點”。

　　房價上漲腳步慢下來了，實質(zhì)性的下跌開始出現(xiàn)，往前一步，真正的轉(zhuǎn)折就在眼前。

　　上一次出現(xiàn)這種情況還是在2014年。

　　彼時，業(yè)內(nèi)大佬紛紛斷言房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，一些房企甚至啟動“去地產(chǎn)化”的激進轉(zhuǎn)型。

　　不過，這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿，對小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬科成為國內(nèi)第一大開發(fā)商。這4年多里，龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂部”。

　　樓市“黃金時代”似乎沒有結(jié)束，只是分了區(qū)。一線城市一平方米的價格就可以在鶴崗買套房。

　　中新社記者 張斌 攝

　　2020年，“十字路口”再次出現(xiàn)，房子的游戲還能這么玩嗎？

　　買房≠賺錢了！

　　從2018年開始，很多業(yè)內(nèi)研究者就發(fā)現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：過去十幾年一直存在的房地產(chǎn)“小周期”規(guī)律失靈了。

　　簡單來說，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有個“三年小周期”規(guī)律，期間，市場上行和下行各占約一半時間，這是房地產(chǎn)波動的直接表現(xiàn)。

　　但是自2015年底以來，本輪房地產(chǎn)上漲已經(jīng)持續(xù)4年多(國家統(tǒng)計局公布的70城新房與二手房平均價格環(huán)比已經(jīng)分別上漲55個月和56個月)。期間，房價漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房價出現(xiàn)“轉(zhuǎn)跌”信號，但本輪地產(chǎn)周期遠(yuǎn)未見到終點。

　　波動減小，周期拉長，是什么“熨平”了樓市波動？

　　可以說，在房住不炒的主基調(diào)下，因城施策和“露頭就打”的調(diào)控政策，減小了大漲大跌的可能，不同城市松緊不同的政策也助推其進入不同周期。

　　這樣的情況如果持續(xù)下去，將意味著橫盤時代的到來。

　　華創(chuàng)證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)小周期預(yù)計將由原先3年延長至超7年。

　　橫盤時代并不是沒有波動。盡管總量穩(wěn)定，但區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的分化可能仍會加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

　　更重要的是，進入橫盤時代后，房地產(chǎn)投資邏輯將發(fā)生根本性的變化。

　　過去十年，據(jù)中泰證券統(tǒng)計，如果投資大宗商品一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產(chǎn)能夠獲得265%的回報。

　　過去10年，買房=掙錢。

　　但這個等式在橫盤時代不成立了。

　　過去一年，房價漲了多少？中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年百城新房均價同比漲幅僅為3.34%。房價漲幅不敵通脹。

　　社科院的一份報告也顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。

　　買房可能也不如買股票。2019年，滬指、深指及創(chuàng)指分別上漲22%、44%和43.79%，據(jù)測算，人均盈利10.35萬元。買了房坐等升值的人賺了多少？據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%。

　　這還沒有算上房子高昂的持有成本：物業(yè)費、供暖費、每年的折舊、維修費、稅費等等，如果買了車位還要交納停車管理費。

　　可以說，如果房價不上漲、甚至漲幅較小，持有房產(chǎn)每天都是虧錢的。中泰證券統(tǒng)計顯示，上海市持有房產(chǎn)的總成本近9%，而去年其收益只有不到1.2%。

　　對炒房客、投資客來說這絕對是個壞消息，但是對剛需來說，穩(wěn)定的市場和預(yù)期，可以讓他們找到更多買房或者換房的機會。隨著越來越多城市房價走穩(wěn)甚至步入調(diào)整，2020年，不少城市包括很多一二線城市都可能出現(xiàn)買房窗口。

　　那買房需要注意些什么？

　　看政策！看政策！看政策！

　　中國樓市是政策市，買房首先要搞清楚的肯定是政策?！胺孔〔怀础钡恼咧骰{(diào)已經(jīng)堅持了4年多時間。

　　最近與樓市相關(guān)的兩個大政策一個是降準(zhǔn)，一個是房貸利率的LPR改革。

　　先說降準(zhǔn)，“降準(zhǔn)之后流動性加強，錢會更多流入房地產(chǎn)？”過去這個邏輯行得通，但是官方此次穩(wěn)樓市的決心很大，在“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹艿絿?yán)控。

　　例如：1月4日，銀保監(jiān)會發(fā)文要求，銀行保險機構(gòu)要落實“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　1月5日，央行工作會議提出，要加強長效機制建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融等宏觀審慎政策框架。

　　調(diào)控筑起大壩之后，降準(zhǔn)釋放的“水”不會瘋狂灌入樓市帶動新一輪大漲。當(dāng)然，降準(zhǔn)對樓市肯定是還個好事，無論是房企還是購房者都有望在資金上“松口氣”。

　　對任何城市來說，樓市是否興盛的關(guān)鍵都在于當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展?jié)摿?、對人口的集聚能力等，這是房地產(chǎn)市場的基本面。降準(zhǔn)當(dāng)然改變不了樓市的基本面，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于人口密集、已經(jīng)進入調(diào)整期的一二線城市來說，降準(zhǔn)還是能加速樓市止跌的。不過，對于人口凈流出的收縮型城市，降準(zhǔn)的影響有限。

　　再看LPR改革。去年8月17日，央行宣布新發(fā)放貸款主要參考LPR定價。年末，LPR改革走向存量貸款領(lǐng)域。已有房貸者有兩種選擇，一是選擇固定利率，這種選擇可以避免未來房貸利率走升的風(fēng)險；另一個是選擇與LPR掛鉤，在未來LPR下行時，這種選擇可以享受降息的紅利。

　　LPR改革后，房貸利率出現(xiàn)下行趨勢。去年11月，5年期以上LPR報價下調(diào)5個基點至4.8%，這是LPR改革后的首次利率下調(diào)。在此之前，中國貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月之后，已有四年未有調(diào)整。

　　今年年初的降準(zhǔn)向商業(yè)銀行釋放資金、節(jié)省利息支出，有效降低商業(yè)銀行資金成本，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來LPR加點有望再度壓縮。

　　全國性的政策之外，各地因城施策的調(diào)控更是買房之前需要關(guān)注的重點。

　　簡單說起來，如果一個地方房價上漲過快，那么很可能調(diào)控政策已經(jīng)在路上了，買房需要謹(jǐn)慎。例如：2019年3-4月份，蘇州市樓市高燒，不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始，蘇州三次收緊調(diào)控，7月份再次升級限購、限售，當(dāng)?shù)貥鞘须S之“熄火”。如果在高點買入，一段時間內(nèi)都可能成為“接盤俠”。

　　在調(diào)控政策本來就非常寬松的地方，如果有托市政策出現(xiàn)，同樣需要警惕，因為這里可能正在透支未來的購買力，當(dāng)你買了房子想要變現(xiàn)的時候，發(fā)現(xiàn)賣不出去，就真砸手里了。

　　機會可能出現(xiàn)在過去政策嚴(yán)厲，但是最近適當(dāng)放寬的地方，合理的住房消費將更多得到釋放。

　　什么樣的房子不能買？

　　想必各種專家已經(jīng)給了你各種忠告。大致來說，房子能不能買一般圍繞兩個點，一是抗不抗跌；二是有沒有流動性。

　　先說什么樣的房子抗跌。買房其實真正買的是那個建筑物嗎？

　　不是的，而是房子背后的土地使用權(quán)，甚至是醫(yī)療教育等資源，這才是增值和漲價的關(guān)鍵。

　　所以裝修等附加值不是房子的核心價值，買房時也不要被這些眼花繚亂的附加物干擾。真正要看的是區(qū)位。

　　買房的時候先問幾個問題：你買的房子在不在市區(qū)？房子帶不帶學(xué)區(qū)(學(xué)區(qū)好不好)？步行10分鐘有沒有地鐵？半徑1-2公里內(nèi)有沒有商業(yè)綜合體和醫(yī)院？這些都是保證房子吸引力的關(guān)鍵。尤其是在北京這種一線城市，最抗跌的就是市中心的老破小學(xué)區(qū)房。

　　除了區(qū)位之外，房子的用途也很重要，如果不是資金實力非常雄厚，最好不碰辦公樓和商鋪。現(xiàn)在在絕大多數(shù)城市辦公樓的空置率都很高，機構(gòu)投資者都玩不轉(zhuǎn)，不適合普通人。潘石屹的SOHO中國就被曝出頻繁甩賣資產(chǎn)和利潤大幅下滑。

　　再看看同樣十分關(guān)鍵的“流動性”。任何資產(chǎn)，一旦失去了流動性，它的價值就會迅速減退。房子失去流動性，不管浮盈多少都沒有意義，因為錢拿不出來。

　　有明顯缺陷的房子流動性肯定是打折扣的。這包括產(chǎn)權(quán)有問題的房子，比如小產(chǎn)權(quán)房、商住公寓、軍產(chǎn)房等以及權(quán)屬有糾紛的房子。還包括質(zhì)量、戶型等有明顯問題的房子，比如有的房子設(shè)計嚴(yán)重不合理，影響居住。也包括區(qū)位有問題的房子，比如在城市遠(yuǎn)郊區(qū)，交通極為不便的房子或者部分海外房產(chǎn)等，變現(xiàn)困難。

　　此外，限售政策嚴(yán)格的地方，房子的流動性也是大打折扣，一些5年甚至8年以上才能交易的房子，二手房市場流動性大大降低。

　　值得注意的是，買房的時候也需要考慮當(dāng)?shù)厥欠裼邪l(fā)育程度較高的二手房市場。一些縣城或者小城市，大部分人都傾向于去買新房，二手房市場不成熟，這也不利于房子后續(xù)的變現(xiàn)。