寧陽房產(chǎn)網(wǎng)訊：

在部分城市房價抬頭，及房企融資步伐加速之際，監(jiān)管再度出手“降溫”。據(jù)央行官網(wǎng)8月23日消息，8月20日，住房城鄉(xiāng)和建設部、央行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。央行、住房城鄉(xiāng)和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

“座談會主要涉及部分房企的融資，也提及了政策調(diào)控的穩(wěn)定性，調(diào)控的目的是房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)。房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風險。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。

主旨

兩部委召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會

重申“房住不炒”

會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，落實城市主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2016年首次提出“房住不炒”以來，房地產(chǎn)市場一直圍繞這一主旋律。疫情發(fā)生以來，“是否要將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟復蘇的手段”成為輿論焦點。不過，今年4月和7月底召開的政治局會議都重申“房住不炒”基調(diào)，且7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會明確提出，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、一城一策。今年7月以來，已經(jīng)有深圳、杭州等10多個城市出臺樓市收緊政策。

會議強調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排經(jīng)營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行，防范化解房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

原因

監(jiān)管為何此時再度出手？

房企融資加速+土地市場活躍

對于本次會議的背景，張大偉認為，房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風險。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達261億，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計融資額高達6242億。“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀錄?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

他進一步稱，整體數(shù)據(jù)看，房企都擔憂銷售壓力，對于融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。7月單月房企融資超過700億，而且呈現(xiàn)利率降低，數(shù)量增加的趨勢。從房企融資看，越來越重視境內(nèi)融資。

天風證券首席固收分析師孫彬彬也表示，隨著經(jīng)濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現(xiàn)上漲勢頭，同時土地市場持續(xù)活躍。這說明可能進一步刺激房價上漲預期。而房地產(chǎn)銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加，金融資源被房地產(chǎn)過度占用的問題或再度引發(fā)關注。

影響

對房企影響幾何？

不是打壓，希望從融資角度規(guī)范行業(yè)發(fā)展

此次會議內(nèi)容公布前，市場曾傳出“房企融資新規(guī)出爐”、“部分房企被約談”的消息。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，房企將面臨融資的“三道紅線”，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值。

一位券商人士向貝殼財經(jīng)記者表示，聽說了此消息，但沒有看到文件原件。一家頭部房企稱，“政策本身和我們溝通了，是比較延續(xù)性的，不是突發(fā)?！?/p>

但也有業(yè)內(nèi)人士對細則提出質(zhì)疑，“市場傳聞的三道紅線明顯對融資平穩(wěn)企業(yè)不利，真實性或不大。整體看，房地產(chǎn)融資目前依然處于高位，市場也以平穩(wěn)為主?！痹撊耸糠Q。

會議提及了融資規(guī)則等，但無細則描述。據(jù)公告，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)和建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次會議核心點在于，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單的打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去規(guī)范開發(fā)商未來融資和發(fā)展。當然會議繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)地價等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。

張大偉表示，會議內(nèi)容只提及了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。對于執(zhí)行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍，融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容暫時未公開。因為非全行業(yè)監(jiān)管，這就出現(xiàn)了房企之間很可能出現(xiàn)更多合作的可能性。整體看，政策的影響要根據(jù)具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。

據(jù)央行公告，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進行了研究。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。